惠州双城·国际定位及概念设计报告.pptVIP

经济技术指标 建筑容积率：≤2.8 建筑覆盖率：≤28％ 绿化率：≥35％ 限高：16-18层 计容积率总建面：约159261.2m2 住宅建筑面积：130261.2m2 商业建筑面积：JB24-4-1号用地为18000平方米， 用地暂定11000平方米， 共计约29000平方米。 停车位配套标准：车户比0.8-1 项目四至 街区功能——CLD/中央生活区 目标客户定位——趋势：战略选择下的客户增长点 目标客户定位——现状客户特点 片区主流项目客户特点： 1、经济型客户：普通白领，中低收入工薪家庭。能承受的房价较低，未来可能增长的潜力较小。需求两房，小三房。 2、成长型客户：政府部门或从事贸易、通讯、金融等行业的较年轻的中高收入群体（家庭月收入0.6-1万元），受教育程度多较高，有较高的欣赏能力，能为品质及物质之外的东西付出更多代价。未来对房价增长的承受能力较强。需求两房，中小三房。未来客户的量会增加。 3、本地居民、个体私营业主。购买力相对较强，投资置业时较为理性。能承受相对较高的房价，但在选择时考虑、比较的因素较多。需求两房（投资/子女居住），中大三房，四房及以上。 4、换房一族。年级相对略大，家庭收入较高（1-2万元），在老城区难以找到价格合适、素质较高的房子，看好江北的发展前景。需求中大三房，四房及以上，能承受相对较高的房价。 5、深圳、惠东、博罗等区域投资客户。购买力强，需求投资型产品。 目标客户定位——客户构成比例 户型定位——客户需求分析 八张王牌 江北区CLD的地段和规划 项目分期开发策略 项目分四期开发 项目总体构想 外立面及材料建议 住宅顶部，造型简单，有少量装饰。 建议住宅外立面强调线条构成感，色彩采用冷色、素雅的灰色调，贴高档瓷砖 在架空层、楼体底部视距近人处采用部分天然石材。 中空搭建的偷面积的手法 在复式房的中空部分预留位置，业主后期根据自己需要可以进行搭建，从而形成多出来的面积，2005年龙岗中心城的花半里，均价超过5500元/平方米和南山区的高山花园，就采取了这种手法。比如高山花园没有做主人房的设计，二楼只有一个卫生间，明显的预留了主人房后期搭建的位置。 超大凸窗直接增加淋浴面积空间 入墙的衣柜 商铺剖面图示 自动扶梯 街头营业空间 园林风格建议 园林风格建议：东南亚园林风格，清新细腻的外观色彩，优美浪漫的装饰与线条，诠释出一份精致优雅和繁复经典的浪漫情怀。雅致的楼体配合天然的地理环境，将成就建筑和景观园林的和谐统一。 泛会所与园林结合 阳光车库和攀爬植物 通透的入户大堂及空调百叶 立体景观价值打造 1.5米 户型创新 / 户型卖点设计构想 深圳首创 中信红树湾 天悦龙庭 N+1户型，增值取胜 一房变两房、三房 两房变三房、三房变四房 三房变五房 细节塑造，以小撬大 没有餐厅的房间 没有卫生间的主卧 商业设计概念提示 商业价值最大化 引入“双首层”商业设计概念 “哑铃型”规划理念 商业建筑形态的选择 本项目商业面积约29000平方米，存在以下三种建筑形态： 大型集中商业 一层临街铺位 一层 + 局部双层 片区为发展中的居住区，短期内人气不足，对招商、销售、经营管理都带来一定压力； 大型集中商业要求面积大，租金低，最关键的是难以实现销售价值，整体价值难以最大化。 根据地块周长测算，两地块周长只有1200M； 以进深15计，只能排布商业面积18000M2，还剩11000 仅在地块商业价值较高的位置增加双层； 引入商业“双首层”设计理念； 商业价值最大化，易于经营兴旺。 片区稳定居民消费 周边社区商业互动 项目东南亚商业风情 项目商业规模较大 避免同质化竞争，依托项目特色风情进行差异化定位 休闲风情街 +中型超市 +社区配套 商业业态定位 “双首层”商铺设计一（地上退台） 双首层设计利于提升项目商业价值，同时利于营造风情特色及休闲氛围 外露台式商业楼,满足商业与休闲的双重功能 不仅具有丰富的外立面与商业空间,而且可以吸引顾客 直梯引导至二楼、三楼 分层的商业广告展示面 “双首层”商铺设计二（半地下延伸） “双首层”商铺设计三（地下赠面积） 外廊的巧妙运用 “双首层”商铺设计四（一拖二） “双首层”商铺设计五（哑铃型） 圆形商业广场（记忆点） 商业规划 一层 + 双首层 + 端头集中商业 底层： 进深：15米 开间：4-5米 上层： 进深：12米 开间：4-5米 外挂廊：5米 一层街铺：约18000平方米 二层街铺：约9000平方米 端头集中商业：约2000平方米 15米 12米 5米 200M 100M 150M 150M 主题园林概念提示 入口处结合水景打造供休闲活动的小广场 会所和中央园林景观形成