昆明北京路项目市场分析报告.pptVIP

楼中楼设计建议 房型 面积 比例 备注 两室一厅 50㎡以内 60% 带10㎡左右的跃层或夹层面积赠送 两室两厅 75㎡以内 40% 带15㎡左右的跃层或夹层赠送 ★户型图 Part 5: 商务篇 “酷越”风行Joining in the Crossover 　　　　　　　　 ★前言 　 　　在2006年雨润如油夏日燥热的季节里，楼市处于观望与暴涨的拐点时，处于温水煮青蛙状态的楼市投资者们将目光投向了个人投资的新“金矿”——写字楼，甚至有人预言写字楼投资将掀起新的个人投资热潮。 ★经历阵痛的写字楼市场 　　本地写字楼市场在经历99’世博会前后盲目上马而写造成字楼的供给总量严重过剩，政府在１９９９年就专门出台了《关于在市区不再审批、同意建设高层建筑项目的决定》。 　在经历长达7年的漫长又痛苦消化期后，昆明写字楼市场从租金、售价及物管费价格持续走低，高达６０％空置率的疲软状态中逐渐复苏和升温。 　　围绕着市中心这些高楼大厦，写字楼占了80%较大的份额。而这些建于90年代的写字楼由于开发设计水平的参差不齐，写字楼存在着产品品质、功能和用途上的局限。 　　走访中同策发现很多传统的写字楼在房屋内部设计上将住户门厅全部都设在一层,面积狭小局促,仅仅是一个过道。传统的写字楼采用了以核心桶为中心向四周分割朝向的方式，单一朝向的户型以及单一集中的人流通道,因而形成了黑暗的走道，并具有一定热岛效应的特点。 ★进入发展层次的写字楼市场 　 　　据对市区里的高层建筑进行的一次摸底显示，建于上个世纪五六十年代的有４幢；７０年代的有１０幢，８０年代的有５０幢；而建于９０年代的则多达６６４幢。在这些高楼大厦中，写字楼占了较大的份额。 　 　 从年代来说80年代青年路上的科技大厦、攀昆大厦（1993年原名护国大厦）是昆明第一代较早的写字楼了。据说攀昆大厦是个香港老板投资所建，并成功潇洒地掘走昆明写字楼的第一桶金而飘然而去。 90年代是昆明写字楼市场谈楼色变泛滥成灾的特殊年代，华一、华域、志强、美亚、鸿城广场、福林广场、三合商利等等分布在市区各处的写字楼从纯写字楼至商住混合成为昆明第二代写字楼 　　2000年以后在建的写字楼成为昆明第三代写字楼，其代表为环球金融、汇都国际商务港、云南软件数码园、银座OFFICE等。 　 　　目前，从横向角度看，昆明的写字楼市场，可以发现整个市场已经明显分化出高中低档租赁市场、中档写字楼销售市场和中低档写字楼租赁市场三大层次，昆明写字楼市场将进入一个更有序、更细分的发展阶段。 ★客户需求与选择 　　据数据显示，一些小企业需要的写字楼面积大多在１００平方米以内，中小企业需要的写字楼面积大多在２００—４００平方米左右。外资和大企业往往选择１０００平方米及以上的写字楼作为办公总部。这数以万计的中小型公司，加上即将从住宅小区迁出的公司，每年为写字楼销售和租赁市场提供巨大的市场空间。 　　从写字楼市场供应上看，乙级写字楼物业的供应量较大，甲级写字楼物业供应量不足。 　　租用高档写字楼的客户以ＩＴ、通讯、金融保险行业最多； 　　其次是文化传媒和建筑地产类表明昆明房地产投资呈稳步上升趋势； 　　另外贸易和电信行业也发展势头强劲。 　　 　　通过调查发现，租用写字楼客户中，以私营企业占绝大多数，占４７％的比例；其次是外资企业和机构，占３０％的比例；另外就是国营企业和合资企业，也占一定比例。购买写字楼物业的客户中，以国营企业居多，占４５％的比例；其次是私营企业和个人投资者。而私营企业则明显选择中小型规模的写字楼，这可能与中小型企业成长的速度和获取的价值有关。从购买动机来看，总体而言，７０％都是自用，自用加投资的占２３％的比例，纯投资的占７％比例。 ★写字楼售价与租金 　　据2005年调查数据显示，昆明有１５％的写字楼当时售价在4000元以下／平方米，售价在5000元的为１５％，有２１％价格在2000—4000元／平方米。价格在4000—7000元／平方米的比例较高，高端产品是写字楼的主流。价格卖得最高的是纯写字楼，价格超过5000元／平方米。 　　经过两年的发展，现在，市场格局发生较大改观，价格卖到2300元—7000元／平方米的写字楼分别有纯写字楼、酒店式管理的商务写字楼、与商业物业相结合的写字楼，大多数纯商务写字楼已经超过了5000元／平方米。现在东风东路的环球金融等就属这类物业。均价在７000多、区位优势佳的如汇都国际;商务港这样的写字楼，其发展空间将更大。 　　走访的情况来看，昆明市写字楼售价与其档次和区位有关，档次越高，位置越好，价位越高。同时，有绝大部分写字楼只售不租，很少数有开发商将写字楼作为投资经营，只图短期回报。 　　在租金方面，城中租金水平普遍集中在30~60元／平方米之间