临沂尊皇豪府项目市场调研报告.doc

尊皇豪府项目市场调研报告 目 录 前 言 街区功能宏观环境竞争环境分析 临沂市房地产市场环境评价同质项目分析区域市场分析区域项目竞争分析微观环境项目SWOT分析土地性质分析 前 言 任何产品在向市场进行营销推广之前，都必须经过全面的市场调研，了解市场的现状及发展趋势，以期找到其潜在的市场空间。同样，在竞争激烈，极度细化的房地产市场上，由于房地产的不动产特性，使商品房的销售更受到其所在区域市场环境因素的制约。 前 言 我司在此份《》中，将本着“以市场为导向”的原则，着重从项目宏观市场（外部因素）和微观环境（内部因素）两个部分来加以分析，其中包括临沂市房地产市场环境、项目区域环境、竞争楼盘环境等六个细分环节，以求从各个不同的侧面全面透彻的反映项目的环境现状及项目的优劣势。我们希望通过周密和全面的市场环境调研，取得相关的基础资料，并利用专业知识进行理性的分析，认清项目所处市场环境的利弊因素，为项目的目标市场定位提供可靠的依据。 宏观市场是指对项目推广起到间接影响的整体性外部因素。房地产业是国民经济发展的支柱性产业，其发展状况对国民经济总体发展起到了不可替代的影响作用，同时它自身的发展状况也在很大程度上取决于国民经济的整体走势。近年来我国国民经济保持稳定的增长势头，对房地产业的启动和繁荣也起到了巨大的拉动作用。以下我司将从临沂房地产市场环境现状发展环境两个部分来加以细化。  一、临沂市房地产市场环境评价：1、房地产开发行业，一些开发企业，同时由于行业的巨大发展潜力和利润空间，吸引了众多新资金的投入，竞争相当激烈。2、商品房预、销售出现势头。3、住房公积金支持个人贷款购房，促进住宅消费，成为重要。 临沂市市场环境评价 4、整个临沂房地产正处于启动热潮，受加入WTO的影响，随着的涌入，近几年对商品房、写字楼的需求增长趋势明显，市场空间广阔。5、房地产开发对环境的要求越来越高，而住宅的开发，环境更应当引起重视。 区域环境分析 一、区域分析的必要性临沂市，独特的区域划分和地域特征的差异性使各地区物业有较大差别，加上各区域划分发展规划及目标的指导性和限制性。因而划分其区域，对该区域发展的宏观环境进行分析和总结，对于项目的定位和建设都有极大的参考意义。  二、本项目位于，以下我司将根据本区域的房地产现状和未来的发展趋势，来具体分析项目可借助的区域有利条件。1、的房地产开发可以分为两大板快:（1）为中心的老商业区。这一地块经过多年的发展配套已趋于成熟完善，人口密集、建筑林立，大规模重新规划开发已不太可能，目前该地块房地产开发较为分散，且多为，不易形成规模大盘 区域环境分析 2）这两块区域都属于规划的大片住宅开发区。它们都处于城乡结合带，开发规模比较大，易于形成独立、完善的小区配套，是未来住宅开发的主流。 区域环境分析 2、 区域环境分析 3、罗庄区板块 罗庄区是临沂市政规划的新兴工业区，其住宅开发市场基本没有形成。仅有的一个月亮城别墅因为没有脱离本土化的市场定位以及过度的炒作，销售情况一直不佳。这更成为开发商进驻罗庄开发项目的阻力。 区域环境分析 三、分析总结1、区域房地产投资环境进一步优化随着WTO带来的冲击和，房地产消费市场前景的广阔，这些一方面将强化房地产市场竞争，另一方面也将使该区房地产投资环境进一步优化。 区域环境分析 2、居住规模化从可看出，住宅开发向社区化、规模化、生态化方向发展。随着生活水平的提高，居民更加追求住宅舒适、环境优美以及现代化智能化的小区特色。这就必然要求开发商建造配套完善、环境优美的小区。该项目所处地段市政配套不完善，环境也有待改善。这就需要开发商自身通过小区自身完善配套、优化环境来弥补。 微观环境分析 微观环境指直接影响楼宇本身的因素。它的细化直接影响到项目的定位。以下本案将从土地性质、街区功能、区域竞争环境三个方面进行分析。  土地性质分析 一、土地性质分析1、地理位置本项目位于，2、地质地貌状况地质：符合住宅小区的建设标准地貌：目前  土地性质分析 3、交通条件形成独有的交通网，为该区居民出行提供了便利。4、人文条件地块，。 街区功能分析 1）主要交通干道A、 东西干道路：。：连接。B、 南北干道： 街区功能分析 （2）主要公交车及其线路线路通往临沂举几条主要路线：：：：   街区功能分析 （3）项目对外交通状况、 火车站：距火车站，只需分钟车程；、 长途客运：距客运站只需车程；小结：总体来说，该项目处于主干道交汇处，路网发达，条公交路线通往临沂三，交通便利。 街区功能分析 所谓街区功能分析主要是指对项目所在区域周边功能