柳州瑞泰亨利大厦项目营销提案.doc

柳州·瑞泰 亨利大厦项目营销提案 （沟通稿） 南宁安永捷凯管理顾问公司 2005年8月  市场分析 区域市场分析 城中区，柳州市传统的政治、经济、金融、文化、休闲中心。 多年以来，柳州城市的“单极”式发展使得城中区承载城市功能方面呈现了负荷过重的局面。 多年的城建发展促使了柳州市民形成了向“中心”靠拢的习惯，导致城市中心区的土地过度开发，城市的发展空间受到限制，土地越来越稀缺，就形成了“寸土寸金”的局面。同时也形成了在城中区居住成为了一种“奢侈”。 定向市场分析 北站路，位于城中区的中心位置，地理优势明显。 北站路周边有着完善的市政配套设施――中北超市、家用超市、福生堂药店、建设银行、消防队、社会保险中心、盛君家电超市、北站菜市、喜莲娜饼家、北站小学、老树咖啡、宾馆、美容厅、酒吧等休闲娱乐配套。 根据政府的城建发展计划，将把城中区定位为柳州金融、商贸、文化的大中心，营造为适宜人居的区域。 项目分析 项目名称――亨利大厦 项目规模――总建筑面积约33000平方米，由2栋小高层和一栋高层组成。 推售情况――项目目前尚在前期阶段，尚未推售。 宣传主题――待定。 价格定位――秉持跟周边楼盘价格相等的原则，约3500元/㎡（套内面积计算）。 装修标准：待定。 优劣势分析 优势 本项目由瑞泰公司开发，柳州市老牌发展商，实力雄厚，能给买家充足的信心。 位于城市中心中轴线，发展潜力巨大。 地处交通主干道交汇点，交通十分便利。 项目周边配套成熟。 项目户型设计合理，对接市场能力较强。 劣势 近期周边物业市场销售情况不活跃。 竞争对手的市场形象树立比本项目早，已经广为人知。 由于项目档次和周边物业无区隔，其销售对象竞争激烈。 本项目现状四面被楼宇包围，景观劣势一览无遗，负面影响买家心理。 紧邻规划城市主干道旁，噪音大，空气污染严重； 项目规模有限，小区园艺景观营造空间有限，缺乏生态居住氛围。 竞争对手分析（时间有限，需要进一步补充） 友谊国际项目 …… 项目企划导向 由于项目为北站路成熟生活区物业，拥有优良的先天条件。但日前区域的外部条件劣势较为明显，故如何做好项目的销售企划工作，将是项目能否取得成功的重点。从以上对市场和项目的理解，我们初步得出以下的企划思路： 充分利用先天优越的交通环境 项目的交通环境较为优越，故可利用具备的先天优越的条件来谛造一个“市中心居住精品典范”，塑造独特的品牌形象。 改善现存规划中的不足 亨利大厦项目建筑形式上虽然是由3个单体组成，但是实质上是一个单体综合楼，其在市场上竞争力不足，必须做好一切细致的规划，与现有的北站路成熟社区结合起来成为整体，使现有的资源得以充分合理的利用，提高项目的综合素质，树立大型生活区形象，在市场上立于不败之地。 把握市场需求，迎合买家心理 随着房地产市场由卖方市场转为买方市场后，供方面临的严峻问题就是，产品的消费是否迎合客户的需求。因此，充分把握市场，迎合消费者的需求心理，提倡新现代的生活居住概念，才能更有效地促进销售。 加强区域性宣传，吸引人流 由于项目周边同档次商品房项目不是市场热点，客流量低，故如何吸引更多的客户到场，是项目成败的基础条件。故此，在户外媒体、销售网点、单张派发方面应加强区域性宣传，增强传送项目信息的途径，以吸引大量人流。更重要一点是宣传区域唯一至大型社区概念，因为社区概念是目前消费者首选，这也项目是否成功的关键。 营造现场舒适环境，引起客户购买冲动。 在吸引大量客流后，现场环境的好坏便是销售能否成功的关健。项目应当在规划设计、园林绿化、现场包装、接待中心、示范单位等方面营造一个非常舒适的内部环境，配以销售策略上营造的热烈买卖气氛，力求迅速打动客户的心，促进客户成交。 在宣传及销售上体现项目的规划前景 由于北站路区域一直以来给外界的形象是环境较为杂乱。如何消除这一不利因素，把规划中的利好因素等呈现在消费者面前，需要在宣传及销售上重点把握，并在软性宣传、宣传资料、人员培训等方面重点加强。 体现“以人为本”的经营理念 面对多元化的目标客户，我们必须抓住人的特点，规划设计更加“人性化”。项目不但应在规划中力求细致、完善，在设计中多考虑人对居住环境要求，还可在企划营销中体现以客为尊的诚意和“以人为本”的理念。通过融合项目“以人为本”的经营理念，可以把握更多潜在客户，打动他们的心，促进成交。 找出项目“个性化”的形象 客户对品牌的认知程度往往取决于品牌的个性，没有个性的商品品牌极易在市场中流失。通过对项目的分析和理解，挖掘内在优点加以策划包装，提炼“个性化”的项目形象，可以大大提高项目的知名度，提升项目的附加值，从而促进销售业绩的提升。 从以上几点企划思路出发，我们将对项目的市场定位，规划设计销售策略等方面一一作出建议，期望做出一个有特色的、成功的精品项目。  项目定位建议