明发集团滨湖新区项目市场报告.doc

明 发 集 团 滨 湖 新 区 项 目 市 场 简 报 新加坡豪斯(中国)机构合肥办事处 2007.06.24  前言 本报告将要研讨的滨湖新区，其规划形态在某种意义上超越了合肥房地产市场的范畴。作为一个相对独立的区域，合肥房地产市场及区域周边市场状况，对位于滨湖新区启动区的本案，只能有一定的参考价值。滨湖新区是个待开发的大型城市新区，一个新的城市新区就意味着全新的概念、超出城市现有水平的理念，和等待的时机问题。我们要看到区域的发展必将存在一定的滞后性，高档物业需求的释放是一个缓慢的逐渐成型的过程。对于本案而言，进入的时机和方式尤为重要。 针对滨湖新区的特性，此报告并非传统意义上的市场调研报告。本报告的论述重点，将围绕滨湖新区的发展前景、影响和制约滨湖新区发展的因素展开，并从理性上分析本案的可行性。 第一部分 宏观市场研究 1. 合肥市城市环境分析 1.1 合肥市城市概况 合肥市位于位于中国中部（北纬32°、东经117°），长江淮河之间、巢湖之滨，安徽省省会，通过南淝河通江达海，具有承东启西、接连中原、贯通南北的重要区位优势。辖瑶海、庐阳、蜀山和包河4个区和长丰、肥东、肥西3县。总面积7266平方公里，占安徽省面积的5.2%。占全国领土的0.07%。其中市区面积458平方公里。截至2006年年末合肥市户籍总人口为469.85万人，比2005年增长了3.11%。其中，非农业人口196.16万人，农业人口273.69万人；市区年末人口为193.14万人，其中非农业人口160.54万人。 1.2 合肥市经济运行状况 1.2.1 人口均GDP情况及增长率比较 ――2006年，合肥市GDP为1073.86亿元，按可比价格计算，同比增长17.5%，增速位居全国第二、中部第一，比上年加快0.5个百分点，创近10年来最高水平。2006年合肥人均GDP达到23207元，较2005年同比增长23.7%。 ――2007一季度，合肥市GDP为240.56亿元，同比增长16.5%，提高0.9个百分点，创近几年同期最高增幅，比全国和全省平均增幅高5.4和3.6个百分点。  1.2.2 合肥产业比例及增长分析 ——2006年，合肥第一产业实现增加值61.76亿元，增长7.7%，第二产业增加值510.59亿元，增长22.7%。第三产业增加值501.51亿元，增长13.7%。一、二、三产业比例为5.75：47.54：46.71，与2005年相比，第二产业所占比例下降了3.26%，第三产业则增长了6.71%。 ——2007年一季度，合肥市第一产业增加值为13.06亿元，同比增长3.9%，比上年回落0.6个百分点；第二产业增加值为125.41亿元，增长24.2%，比上年同期加快6.3个百分点，对全市GDP增长的贡献达到68.8%，同比提高15.8个百分点；第三产业增加值为102.10亿元，同比增长10.4%,比上年同期回落4.4个百分点。 1.2.3 合肥居民人均可支配收入分析 ——2006年，全市城镇居民人均可支配收入超过万元，达到11013元，同比增长13.7%，其中工薪收入增长14.9%。农民人均纯收入首次超过全国平均水平，预计为3690元，高于全国平均水平103元，与上年比增长15.1%，分别高于全国、全省平均增幅4.9和2.7个百分点。 ——2007年一季度合肥市城镇居民人均可支配收入3602元，居中部省会城市第4位，比上年同期前进1位。居民人均可支配收入同比增长17.2%，提升了3.6个百分点。一季度农民人均现金收入1103元，处于中部省会城市第6位，但增速加快，比上年同期增长17.1%，同比提高4.3个百分点，居中部第2位，前进3位。 1.2.4 社会消费品零售总额分析 ——2006年实现社会消费品零售总额384.31亿元，比上年增长18.5%，创近10年新高。分城乡看，城市市场实现零售额340.64亿元，增长18.6%；农村市场实现零售额43.67亿元，增长17.1%。 ——2007年一季度合肥市累计实现社会消费品零售总额110.5亿元，同比增长14.5%。  1.3 合肥市城市规划及建设情况 1.3.1 合肥城市总体规划（2006～2020）概述 2010年，合肥市域总人口为580万人，其中城镇人口360万，中心城区城市人口300万，中心城区建设用地300平方公里；2020年合肥市域总人口为710万，其中城镇人口525万，中心城区城市人口360万，中心城区建设用地360平方公里。 规划形成六条线（北淮南线、南淮南线、西西宁线、东西宁线、合九线、沪汉蓉铁路），衔接七个方向（淮南、蚌埠、南京、 芜湖、九江、西安、武汉），具有以合肥东站为编解系统，以合肥高铁站、合肥站、合肥西站为客运系统和以合肥北站为货运系统的枢纽格局。市域对外公路主要由国