南京凯润金城项目营销推广方案.ppt

研究方法 旋涡式思考 报告主要内容 南京城市地位1  城市商圈格局 四大商圈顺序排列； 新街口商圈为南京第一大商圈，在城市中具有举足轻重的地位； 南京唯一的CRD中心商圈。 长江路休闲文化街 长江路与新街口商圈的关系 宏观政策背景 国家对于房地产的宏观调控集中表现在2004年，主要针房 地产投资增长过快由此导致房地产市场风险过大 一系列政策出台对当前房地产市场产生重要影响，值得我 们密切关注 主要政策 土地政策 金融政策 拆迁政策 销售管理规范 宏观政策背景 重点政策内容 房地产开发资本金比例提高 房地产信贷业务管理加强 商品房预售管理实施出新规 城市拆迁更加规范 土地供应量紧缩、供地方式规范、透明 房地产市场发展现状—整体市场特点 1、房地产投资增幅较大 1季度全市固定资产投资增长较快，投资额达到174.27亿元，同比增长73.4%。 1季度房地产开发投资56.17亿元，同比增长86.89%，高于去年1季度79%的增幅，也高于全省72.32%的增幅 房地产市场发展现状—整体市场特点 房地产市场发展现状—整体市场特点 房地产市场发展现状—整体市场特点 各类型物业调查分析—高档住宅 各类型物业调查分析—高档住宅 各类型物业调查分析—高档住宅 各类型物业调查分析—高档住宅 各类型物业调查分析—高档住宅 土地供应限制导致老城区住宅供应量将逐步减少 老城区部分住宅项目依靠其独特的区位优势、良好的自然人文环境走高档定位路线取得良好成绩 市区高档住宅长期来需求大于供应，市场前景较好 面积供应结构失衡，尤其小户型供应严重不足 各类型物业调查分析—高档住宅 各类型物业调查分析—酒店式公寓 各类型物业调查分析—酒店式公寓 各类型物业调查分析—酒店式公寓 各类型物业调查分析—酒店式公寓 各类型物业调查分析—酒店式公寓 各类型物业调查分析—酒店式公寓 各类型物业调查分析—酒店式公寓 各类型物业调查分析—酒店式公寓 各类型物业调查分析—酒店式公寓 各类型物业调查分析—酒店式公寓 各类型物业调查分析—商业 各类型物业调查分析—商业 各类型物业调查分析—商业 各类型物业调查分析—商业 各类型物业调查分析—商业综合结论 各类型物业调查分析—写字楼 各类型物业调查分析—写字楼 各类型物业调查分析—写字楼 各类型物业调查分析—写字楼 各类型物业调查分析—写字楼 各类型物业调查分析—写字楼 各类型物业调查分析—写字楼 各类型物业调查分析—写字楼 各类型物业调查分析—写字楼 可类比项目综合分析—金鹰国际商城，优秀的参考对象 可类比项目综合分析 可类比项目综合分析 其它著名建筑综合体项目案例分析 其它著名建筑综合体项目案例分析 策略前的思考 独特地段，板块再造成为本案最好的借势时机 ----新街口板块的重新规划，玄武区政府对新街口东北片和长江路的大力改造，都将为本案带来一个“地利再创造”的绝佳时机，同时也将提升板块内物业的价值构成。简单地说，在本案的操作过程中，先卖城市CBD再卖物业 明确定位，创造市场需求，将地缘情节进行到底 ----综观老城区的物业供应，基本上是躺在“既有市场”的温床上生存，产品的定位相对都比较模糊化，我们希望，大发项目在当前这个历史的机遇面前，明确定位，锁定特定的对象——“创造一个全新的市场需求”，将老城区的高档物业革命进行到底 策略前的思考 产品缔造者的核心能量 温州大发集团“敢想、敢闯、敢为人先” 的企业宗旨和10多年跨地域发展的丰富经验。 产品的市场能量 面对激烈的市场竞争，产品全新的特色化、功能化、概念化通常是一个品牌个性崛起，打开市场的金钥匙，对于城市CBD规模型复合物业来说，产品的市场核心能量绝不能停留在适应市场需求的基础上，而在于“引导市场需求”的意义上，创造“产品的唯一性”是我们的必修课 一期的市场引爆与全盘未来发展的战略意义 从项目运作到城市运营 从楼盘开发到城市节点再造 从普通物业建造到城市标志塑造 完成整个项目形象的提升，创造项目最大生存价值 新街口的消费和商务环境是富足的，但又是不完美的，主要表现在商务环境和消费环境的缺乏生态上。 [水主题]：通过城市水景观塑造，如喷泉（根据地形区间可以是旱喷、叠泉、水舞），增强环境的灵动性和亲切感。 [艺术绿化]：在社区中心绿化景观轴上形成绿色植物、艺术雕塑的主题艺术林带，强调核心主题 [种树]：南京人有很重的绿树情结，又可以很好地改善环境形象。 生态引擎 争取与政府的合作，参与长江路的某些规划工作 [长江路规划展]：在售楼处劈出空间，进行长江路发展历史规划展，为长江路整体完工做资料准备，与电视台、政府联合摄制长江路