南宁市琅园项目开发建议.doc

第一部分 项 目 定 位 方 案  行政规划和城市扩张走向确立了琅东作为南宁政治、金融中心的地位，中央商务区（CBD）随着建设进程的加快已渐见雏形，目前琅东正式在建或在推的纯单间公寓楼项目不多，而公寓本身实为CBD一重要组成部分，本项目若开发为纯单间公寓楼将面临极大的发展机遇。但据市场调查显示，面对诱人前景，亦有多个项目伺机入市夺食份额，风险与机遇共存即使在当前火热楼市中也毫不例外。如何使风险最小化？项目定位的准确将使产品优势最大化从而最有效地抓住目标客户。 第一章 市场定位 许多在20世纪70年代人口出生高峰期出世的年轻人现在已逐渐到了结婚成家的年龄。他们不仅没有赶上福利分房的末班车，而且缺乏足够的积蓄购买商品房，然而他们却是最具独立意识和个性化的消费群体。另外，随着新一代有退休金作为后盾的老年人观念的更新，晚婚现象的普及，老年人和子女分居独享安静已成为日益普遍的居住形式这些年轻人对商品房的要求较为经济实惠，因为上班的关系，地段不太偏，满足一般生活和居住需求。西部开发为西营造人才环境注入强劲动力多年的人才严重流失现象，今天发生变化。这些二十几岁刚参加工作或外来工作的在无房户中占了相当大的比例，是不容忽视的买房大军(元/M2) 推盘日期 阳光100 民族大道 124000 一房、二房约500户 3300 2002．12 青年国际 望园路 78040 单间公寓约1500户 2800 2003．5 北纬28 建政路 25000 小户型公寓 / 未定 华星时代 广场 七星路与新民路交叉口 151945 单间公寓1016户 3500 2002．12 锦光花苑 纬武路与新民路交汇处 30000 其中一房、二房约170户 3000 2003．3 华盛小区 麻村路2号 17000 一房130户 2800 2002．11 独立公社 金湖路 45000 644户 3700 未定 东方曼哈顿 金湖广场边 10000 / / 未定 都市华庭 民主路 50000 单间公寓 / 未定 凯丰大厦 东葛路 31000 418户 / 未定 东葛华都 东葛路 25400 一房、二房 2800 未定 自由空间 东葛路 48000 一房、二房约600户 3200 2003．4 金朝阳 人民路 / / / 未定 南湖翠苑 茶花园路 23900 / / 未定 从上可知： ◆ 以上楼盘均以30—50M2小户型为主力户型，功能体现明显。 ◆ 预计今年将有超过3000套小户型产品推出，供应面积超过100000㎡，与去年相比至少增长1倍以上，且由于预期市场争夺的激烈，开发商的竞争意识与手段都在加强。 ◆ 以上楼盘均在去年末或拟于今年内推出，可见其绝大部分供应量将在今年消化，从而造成今年的市场供应量巨大。且其它综合性楼盘推出后存在的小户型供应，从而整个小户型市场供应量在此基础上应有所上升。 为避免激烈的市场竞争对本项目销售产生的压力，建议本项目提供酒店式公寓推出市场，既可树立独特的市场形象以区别于竞争对手，又能提升项目的产品价值获取更为丰厚的回报，对于开发商来说，既能出售物业获取常规楼盘开发利润，还可通过酒店经营管理获取稳定的物业租赁收入，以下对酒店式公寓作一分析： 酒店式公寓的概念始于年，意为“酒店式的服务，公寓式的管理”，是集住宅、酒店、会所多功能于一体的，具有“自用”和“投资”两大功效。酒店式公寓在硬件配套设施上毫不逊色传统的酒店，除提供传统酒店的各项服务外，更重要的是向住客提供家庭式的居住布局、家居式的服务，其最大特点是要比传统酒店多了家的味道。由于它吸收了传统酒店与传统公寓的长处，因此备受商务人士青睐。酒店式公寓与传统酒店的本质区别在于，这种可将每个单元出售给个体买房者，拥有产权的业主可自住或委托酒店物业管理公司统一出租经营，从本质上来说，它是拥有私家产权的酒店。自年随着房地产市场的复苏，酒店式公寓的租金一路上扬，投资回报在8—10%之间，其较高的投资回报率吸引了众多投资者的目光。南宁城市居民人均可支配收入8796.24元，在全国排名第13位，在西部12省区中位居榜首，人均消费支出是6969.72元，排名第14位，在西部城市中位居第一酒店式公寓是投资置业者的上选，尤其是异地置业的首选。因为此类投资对多数人来讲，是有较大回报空间的通常酒店的租金要比公寓高３０，而酒店式公寓单位小、好管理、易出租等特点是其它物业项目难以比拟的。在分布上，酒店式公寓一般分布在城市或次级。因为有大量白领阶层在此工作，租赁市场势必蓬勃发展小业主购房后，很容易就能找到租赁对象。如果物业质量好又有特色的管理的话，价值也必然会随之提高。根据推算，一年租金投报率在１０.５%以上，如果加上好的酒店式管理，投资回报率将会更高。.5万元，