南通房地产市场调查报告.doc

南通房地产市场调查报告 前 言 为配合“濠滨花园”项目的开工销售，我部门对南通房地产市场进行了深入的调研和分析，形成结论报告，作为项目策划的必要补充。 本报告分为如下几个部分： 南通房地产市场现状 房地产市场调查问卷分析 媒体调查 项目综合分析 目标客户分析 项目周边主要风景点及重大建设项目介绍 在售楼盘个案分析 南通房地产市场（在售）总体分析 楼盘规模分析 随着南通城区的向外扩张、房地产开发的加大，近年大型楼盘不断涌现，规模14万平方米以上楼盘已具有一定数量，其中苏建花园城达到30万方、凤凰莱茵苑达到28万方，南通房地产供应量呈放大趋势，市场竞争加剧。而随着开发水平、开发理念的提高，南通出现了规模达到15.4万方的首个纯别墅社区东郊庄园。而位于本项目的友谊家园其体量也达到了15万平方米。 户型面积分析 在售楼盘当中，多层主力面积主要集中在130—140之间，而房型多为三房两厅，可以看到南通房地产经过多年的发展，房型设计已经从解决基本需求逐步发展为享受型、舒适型、豪华型的设计方向发展，同时也看到开发商的利益追求。 在售楼盘当中，小高层这样的建筑形态已经被市场及开发商所接受，基本上在售楼盘规划当中都有小高层，以获得较高的开发利润，提高土地利用率。而小高层面积主要集中在145—160之间，房型以四房两厅为主。 在售别墅当中，主力面积主要集中在260—400平方米之间，中心城区的别墅主要以联排为主，而市郊新近开发的纯别墅社区东郊庄园，其主力房型为260㎡的双拼别墅，其产品规划具有较强的竞争力。 均价分析 市中心区域多层主力均价已达5000元/㎡以上，而东升花园（二期）由于区域配套成熟、前期的成功建设开发，其目前的均价达到5800元/㎡。距市中心区域较远的市郊，主力均价在4500元/㎡左右。 小高层主力均价主要集中在5000元/㎡左右，个别楼盘如润友大厦由于地段的因素价格成为区域楼盘最高价，而天安花园延续其一、二期的成功开发，其三期更靠近中心区域因此价格有所拔高，该案目前属于前期咨询预热阶段。 别墅物业主要位于市郊区域的较大规模楼盘中，也出现了首个纯别墅楼盘，目前开发的别墅物业在产品设计、配套设施等方面具有较高水准。别墅主力均价主要集中在7000元/㎡左右，而中心区域的和睦花园由于建筑密度较大、没有环境优势，不具备别墅开发的先天条件，因此在价格上也体现出相对劣势。 总价分析 市区多层主力总价主要集中在75万元左右，而市郊的多层主力总价集中在60万元左右，总价的上升直接导致了去化速度减缓。而位于城区市郊西北方向的永兴花苑凭借低单价、小面积的设计，在总价上具有绝对优势。 由于小高主力面积主要集中在145—160之间，在目前的市场行情下，其总价有了较大突破。总价基本已在65万元左右，而部分品质较好的楼盘目前总价已达到70多万元，而占据绝对中心区域的润友大厦总价更是达到133万元。 目前在售别墅主力总价在分布不一，苏建花园城（二期）由于高单价、面积大其总价达到280万元；和睦花园低单价、大面积其总价达到202万元；就别墅项目而言东郊庄园（一期）作为首个大规模别墅社区，其适中的面积配比使得187万元的总具有较大优势。 物业形态分析 由于规模型楼盘的大量涌现，混合型楼盘得到了较大的开发，在调查的14个在售楼盘当中混合型楼盘所占比例较大。其次是小高层项目和多层项目，而纯别墅项目只有东郊庄园。 房型设计分析 本次调查的在售楼盘当中，其房型面积无论是多层、小高层面积都较大，房型设计除了个别楼盘较好以外普遍较差。虽然面积有所放大，但实际房间的功能区域划分、动线设置等都存在许多不足之处。而一些高档楼盘仅仅是面积上的盲目求大，产品作为高档物业的细部特征并未充分体现。 景观绿化分析 随着房地产市场的发展，规模型楼盘的不断开发，南通房地产开发商已逐渐认识到景观的重要性，部分楼盘聘请了专业知名的景观设计公司，在设计上加强了景观小品的设计，内部水景构造及广场设计也具备自身特色。整体规划上充分保证户户南北朝向，道路设计考虑到人车分流，安置大面积地下集中车库。由上可知，南通市场对于景观规划设计的重视度渐高，虽然有避免同质化竞争、增加产品的附加价值的主观需要，但从另一方面也有利于业主生活质量和楼盘自身档次的提高。 销售推广分析 在售楼盘较多采用折扣的方式进行销售，大致上以一次性付款、银行按揭贷款、建筑分期付款三种方式为主要的折扣销售方式。值得注意的是大多数楼盘在目前政策调控下，在项目开发预售以前较多采用了建筑分期付款的方式。推广方面较多采用报纸广告、DM 单页、电视、路灯旗的手段，很难看到高炮之类的大型户外广告、流动广告（车身广告）。推广主题方面较多的是根据楼盘自身区位条件、周边环境、产品档次等进行主题宣传。 销售业务分析 目前市场上的楼盘大部分都不重视售楼处