南通市幸福项目市场定位报告.doc

南通市幸福项目市场定位报告 宝名房地产咨询有限公司 2005/5 第二部分：产品篇 目标客户分析 我司针对本案所处区域特征，通过对南通市各在建在售的住宅项目的客户群的分析，集合本案自身特征，确定本案目标客户群的定位分析 1、客源分析 本项目地处南通幸福乡距南通市中心仅10分钟的车程（约6-7公里），横纵二条河流贯穿地块，使项目拥有丰富的水域资源。与新城区规划比邻，享受便捷的交通道路优势，使目标客户源域广阔。 本案目标客户主要来自与南通市，包括公务员，公司白领，为孩子购置婚房的家长，为提高生活水平的普通工薪及投资者，因此在居住区规划上由始至终都应围绕人们居住的便捷性、安全性、舒适性来进行设计，以满足该层次消费者的各项功能配套需要，同时要体现项目价格实惠，品质优良的品牌特点。 2、产品需求分析 通过对南通市场的电话调查和街头问卷调查，我们认为项目的鉴于地理位置和城镇开发导向因素的关系，在接受度上存在一定的难度，目前南通市民对购房的需求是大量存在的，怎么样在项目的开发策划销售上能引导市场有效需求是项目成功的关键。 通过市民调查的数据资料统计研究后，我们认为在目前的南通有购房意向的居民对房价是最为关心的，其次是交通和生活的便捷以及房地产区域位置。因此我们认为在目前的宏观市场背景下，控制住总价，吸引中层消费者，填补市场空缺是规避市场风险的关键。 3、年龄层分析 从经济能力与购房需求等因素考量，我们认为在30-50岁的消费者为主力客户群体，30岁的客户即有一定的经济能力，又有购房的需求，，而50岁左右的客户为子女购房的将占大多数。 4、总价需求分析 根据电话调查与问卷调查的数据统计，南通市民目前大多月收入在2000-3000元/月左右，对购房消费的承受度一般二房控制在20-22万左右，而三房一般在26-28万左右， 产品总体概念定位 结合南通房地产市场发展的动态，注重市政配套，行政交通的考量，注重商业与住宅的互相联动，我们鉴于项目的地理位置及开发规模，本项目要成功打入南通市场，在产品定位上我们主张： 市场错位竞争，引导市场潮流的旗舰产品 客户定位明确，具备生活质感的人文宅邸 追求品质与细节，打造新时代生活社区 环境与科技，精致与大气的生态家园 规划理念建议 相比一般的营销策划，在项目前期定位中，我们不仅仅考虑项目的本身品质与市场消费能力，同时也更多的为开发商的利益着想，由于项目总体体量较大，前期的策划应以打开市场知名度为主题目标，树立一个较好的企业品牌，是后期项目顺利上市，为开发商带来丰厚的利润。 根据市场行情及项目本身的地位特点，我们建议规划理念围绕以下几点： 建筑设计人性化 HUMANISTIC 体现了建筑本身的优异品质 环境布局生态化 ECOLOGICAL 展现了与国际接轨的生活主题 房型面积实用性 FUNCTIONAL 表现了贴合市场的产品优势 开发销售效益性 ECONOMIC 显现了项目最终的开发成功 产品定位分析 项目总占地30余万平方米。首期开发6万平方米。位置紧邻幸福乡主干道通流公路，交通便捷，但由于幸福乡公建配套生活设施尚不健全，因此在项目前期开发时，建议先做环境，在开楼盘，给项目业主一个定心丸，不用日常生活的便捷问题。 考虑到市场目前土地囤积量过百万，后期上市竞争激烈，加上中央对房地产市场大力宏观调控，未来市场行情还在调整变化中，项目体量较大，因此前期的开发在品牌树立上更为重要。针对目前南通市场的产品分析，我们认为实行错位竞争，以较实惠的价格，较优异的品质打开市场的知名度，以口碑来扩大市场的认可，对项目的整体推广带来更多商机。 1、物业形态定位 根据定位原则，我们认为项目可规划成低密度5层多层为主，部分沿街商铺为一期开发形态。 2、房型定位 a 住宅房型定位 目前南通市场以大面积三房为主力产品，而大多南通市民却对此类高总价的物业望而却步，因此，项目要在南通市场打开销售通路，就应该以销售量来取胜，而增加2房比例，对大多南通市民来讲更符合他们的消费能力。 b 商铺房型定位 沿街商铺的主要作用是为项目的业主提供生活工作上的便捷，多形态的商业街不仅仅可满足不同面积大小的消费需求，也使项目的建筑风格得到灵动体现。而一层半的商铺能为客户提供更多的空间，为吸引买家，也可考虑将层高做高，让业主自行分割，降低成本。 3、面积定位 a 住宅面积定位 我们通过问卷及电话访问，发现对小面积的两房与经济的三房需求大有人在，然而目前市场大部分的房地产项目将客户定位在高档的消费群中，忽略了很大一部分真正对住房有需求的人群。高档住宅的开发虽然高利润，但也带来了高风险，特别是在目前被中央宏观调控的政