浦东某项目操作分析思路.pptVIP

(仅根据现有资料分析有待市场考察论证) 由前面区位和经济地位分析， 该项目可依托的重要因素即为： 金桥出口加工区。 金桥有其自有的生活配套区（金桥镇和碧云社区）， 由于本项目所处的位置偏僻， 除非具有极其迥异的服务特色，否则很难吸引消费者， 所以从招商和经营难度上考虑， 建议本项目的功能定位上偏向—— 作为金桥配套的加工、贸易、服务场所。 对于本项目的重新功能定位，无外乎工业、商业2个方向，但是从租金价格和其增长速度上来讲，作为商业用途可能具有更高的经济效益， 所以我们尽量探寻： 作为商业用途——专业交易市场的可能性。 核心商圈 核心商圈是最接近零售店铺的区域，他容纳商场50%的顾客。它是顾客密度最大，平均销售额最高的区域，一般不与其他商店的商圈重叠 次级商圈 次级商圈是位于核心商圈之外的区域，它包含了另外15%-25%的顾客，顾客比较分散 边缘商圈 边缘商圈是位于次级商圈外的区域，其顾客分布更为分散。边缘商圈主要是针对那些不辞辛苦，而愿意走远路来某家商场购买的顾客 本项目处于边缘商圈， 附近的人口、经济状况等均不足于支撑起一个40000平方的百货或综合消费类商业， 而且偏向消费类的市场，对公共交通、停车场地具有很强的要求，这是本项目所难以满足的， 所以我们倾向于选择： 专业类批发交易市场。 初步了解到的浦东已有的部分专业交易市场： 钢材市场——金桥、川沙 水果市场——北蔡 小商品市场——昌里 农产品中心——沪南公路 园林绿化设备——航头 花鸟市场——金桥、花木 … 通过对以下因素的综合考虑： 交易市场的同类竞争， 其在上海区域的空间布局， 行业经营对２楼以上面积的利用率… 我们遴选了这样几个市场： 五金机电设备 办公文化用品 汽车配件 它们都具有这样的特点: 首先借助几个开发区的生产经营需求,并且可以向整个浦东区域辐射。 除此范围外，我们还可以通过招商合作法进一步扩大选择范围，即通过主力经营户的引进，由其招商或者带动其它同类经营户的进驻。 皮衣皮货（海宁浦东分市场） 图书批销 名品折扣 … 市场定位是市场发展的基础 市场推广是市场提升的动力 市场招商是市场繁荣的关键 市场管理是市场竞争的核心 以下结论仅根据现有资料分析得出，尚未开展考察论证，待讨论大致方向后具体开展随后的调研论证工作。 １、进取型方案： 五金机电交易市场 优点：抢占先机，做熟市场，快速提高物业收益。 缺点：改造投入较大，需要较强的招商和管理经验。 ２、保险方案： 资源储备 整体租赁后作为厂房分割出租，待时机成熟后改建为市场。 优点：前期投入少，运作良好可以资金滚动发展，减少风险。 缺点：市场租赁差价较小，前期对公司招商、管理资源有一定占用。 浦东XX项目操作分析思路 一、项目区位分析 浦东新区XX镇 金桥出口加工区（3KM） 外高桥保税区（10KM） 张江功能区（6KM） 规划题材（近轻轨、东海大桥） 临近A20外环、杨高北路 区 位 特 性 二、周边经济型态 XX镇 41平方公里 人口13万（含流动5.8、学区2） 2005年三业总收入220亿 金桥出口加工区 94平方公里 电子、家电、汽车等制造业基地 2005年工业产值1889亿 累计引进项目近1000家 三、项目自身状况 工业厂房B1---4层 占地面积36142平米 建筑面积40207平米 一楼面积约14000平米 其余为地下、设备用房和2-4楼面积 2台800KVA干式变压器 1车间2台、2车间1台升降电梯 1车间2楼仓库有消防喷淋 锅炉基本废弃 建筑覆盖率较高，空地不多 寻找机遇突破困局 一、立地条件 较低租金 邻近金桥等开发区 目标对象对区域内生产需求 面积大，需分割几家使用 楼层高 S O W T 竞争对手众多 0.35-1.0以上 二、SWOT分析 厂 房 公路大交通 几个国家级开发区 开发开发的浦东不断创造着新的市场需求 新品牌，区域号召性低 离商圈远 公共交通不便 S O W T 竞争对手众多较难找到市场空白 SWOT分析 市 场 市场机会（O） O1:产品设计和营销空间 O2:开发区的辐射作用 O3:浦东的发展不断创造新的需求 O4:厂房等工业房产的发展空间 发展威胁（T） T1:竞争激烈 T2:区域知晓度和号召性差 T3:工业、商业物业偏好单层 寻找机遇 突破困局 项目劣势（W） W1:改造成本 W2:楼层高 项目优势（S） S1:区位 S2:业主