晟邦置业巩义项目调研报告.docVIP

前言 房地产市场调查，是以房地产开发、客层、竞争个体为特定对象，对相关的市场信息进行系统的收集、整理、记录和分析，进而对房地产市场进行研究和预测，为开发商了解房地产变动趋势、制定开发方案，拟主要性能营销战略提供参考和建议。 本次市场调查主要采用踏街记录、竞争个案调查、网络查阅和相关部门关系征询四种主要方式，对巩义市房地产环境状况进行了大范围的调查，获得了本楼盘前期醋发所需的详实资料，根据调查所获资料，北京大章对巩义市房地产发展现状及趋势做出具体分析，并对本案开发提出合理化建议。 第一部 宏观经济及相关政策对房地产的影响 一、国家宏观经济发展状况及前景预测 （一）2004年国内生产总值136515亿元，比上年增长9.5%。其中，第一产业增加值20744亿元，增长6.3%；第二产业增加值72387亿元，增长11.1 %；第三产业增加值43384亿元，增长8.3%。上述事实说明，在国家一系列宏观调政策的调整下，避免了严重通货膨胀和经济大起大落等情况的发生，保持了经济平稳较快发展 （二）结构问题导致经济局部过热 由于外部环境的影响，中国经济增长从1998年开始出现了一定的持续紧缩态势，中央政府扩张性的调控措施直到2003年下半才使中国经济走出低谷，出现强劲的反弹势头，但也出现了不少问题，城乡收入差距继续拉大、区域发展不平衡、固定资产投资过热等，其中固定投资过热尤为突出。主要集顺某些行业、部门和新建、滥建开发区以及由此引起煤、电、油、运的全面紧张和土地资源的滥用。因此结构发展不均衡导致的局部发展过热。 （三）2005年经济形势展望 2005年经济形态仍将保持稳定增长，原因在于： 1、政策调控已经初见成效，中国经济过热的风险已经下降 （1）通货膨胀风险已经降低 以消费者价格指数衡量的通货膨胀在2004年7月份达到了5.3%的峰值，然后逐步下到12月的2.4% （2）投资的实际增长率已显著下降 2004年投资的同比实际增长率，从第一季度超过40%的危险步调已下降到第四季度13% 2、对外贸易的良好局势 据国家海关总署统计，2004年中国对外贸易高达11547.7亿美元，比上年增长35. 7%，其中出口5933.6 亿美元，增长35.4%;进口5613.8亿美元，增长36%，全年实现贸易顺差319。8亿美元。这一强劲的外贸增长形势将有力地支撑和延续未来的经济增长。 3、经济增长的更趋均衡 在最近十年的时间里，经济增长严重地依赖工业的高速扩张（2003年工业贡献了GOP增长的72%），在需求方面则严重地依赖投资（2003年投资占GOP的42%）。但2004年农业和服务业对整体经济增长的贡献，已分别提高了6.3%（2003年为2.5%）和8.3%（2003年为7.3%）。这种增长模式对就业更为有利；2004年城镇新增了980万个就业岗位，使登记的失业率下降了0.1个百分点，这是1995年以来首次出现下降，而近期一些相关省份正在一进一步研究出台工业发展带动农业改革的新政策。 4、投资需求的有效拉动 虽然2004年下半年，某些过旺的投资需求已经受到控制，但2004年上半年尤其是第一季度47.8%的投资增长率形成的投资高峰，将在2005年及2006年形成生产能力，因而预计2005年GOP仍然会维持较高水平。 5、外部环境有利： （1）人民币紧盯美元走弱的货币形势，将使出口获得额外的推动。 （2）初级商品和原材料的国际价格已开始下降或走向稳定，这将使中国的进口价格回落。 （3）2005年世界经济和贸易预计将继续保持增长世态，在中国日益全面参与国际市场的今天，这将更有利国内经济发展 小结： 受经济大环境利好的影响，2004年中国房地产即使在行业多项限制政策出台并对土地、金融等一级生产相关资料控制的情况下，仍以超高速的增长，说明市场的投资心理与行为受大环境影响非常严重。巩义作我为小工业发展的典型小城镇，其城市产业结构对经济大环境的依赖比重很大，因此分析经济形态的趋势是完成项目运营的前提。 二、产业相关政策对房地产市场的影响 2004年被房地产业内称为“政策年”，社会各界对房地产业的关注也前所未有。 2004年中央及各级政府为了保障房地产健康发展，抑制飞涨的房价（2004年全国商品房价格同比上涨了14.4%，其中商品住宅价格上涨15.2%），纷纷采取措施给房地产市场降温： 1、土地供应得到严格控制 “831”政策的出台，使房地产开发的土地供应全面进入公开和公平的规范阶段；招投标形式的固定，使原来很多惯常的土地交易形式被取消，这在很大程度上通过监控土地放量，控制了房地产市场的开发量。而以上海为代表的“政府成为一级土地开发商”的土地管理模式，也正在迅速地向内地城市复制，政府正在全力通过“资本规模”的方式为房地产降温。可以预见，未来的房地