上饶市万年珠溪豪庭地块竞拍可行性分析报告.docVIP

万年“珠溪豪庭”地块 竞 拍 可 行 性 分 析 报 告 报告人：上饶市物华拍卖有限公司 联系方式前 言 该投资分析报告旨在解决如下问题： 1 地块的推广案名 2 按最优方案出让，地块的产品定位 3 地块出让价格测算 4 拍卖实施方案 目 录 壹、文化经济篇 万年县整体人文、经济阐述及分析 万年县城住宅市场分析 贰、项目篇 一、 宗地位置 二、 宗地现状 三、 项目周边的社区配套 周边3000米范围内的社区配套 四、 大市政配套 五、主要经济技术指标 六、 规划控制要点 叁、市场篇 第一部分：市场分析 一、区域内供应产品特征 二、区域市场目标客层研究 三、目标市场定位 四、产品定位 第二部分：规划设计分析 初步规划设计思路 第三部分：投资收益分析 一、 成本预测 二、经济效益分析 第四部分：综合分析与建议 肆：拍卖实施方案 壹：文化经济篇 一、万年县整体人文、经济阐述及分析 万年县位于江西省东北部、鄱阳湖东南岸，隶属上饶市，于明正德七年（公元1512年）设县治。全县辖6镇6乡，人口37万，幅员面积1140.76平方公里。 万年历史悠久，有着灿烂的远古文明。早在旧石器时代，人类的祖先就在这块土地上定居劳作、繁衍生息。经中美农业联合考古队多次发掘和采样研究，境内大源仙人洞、吊桶环遗址是当今所知世界上最早的栽培稻遗址之一，把世界稻作起源由7000年前推移到12000—14000年前。这一考古发现被评为中国二十世纪100项考古大发现之一。万年区位优越，有着便捷的交通条件。皖赣铁路穿境而过，国道206线纵贯南北，乐安河水运经鄱阳湖可直达长江；县城距华东铁路枢纽鹰潭市仅56公里，离瓷都景德镇不过76公里，与省会南昌市也只有120公里。沪瑞高速拉近了万年与长三角的时空距离，特别是随着景鹰高速的即将动工和建成，将进一步提升我县的对外通达水平。万年资源富集，有着丰饶的特色物产。森林覆盖率达59%以上；矿产资源品位高、储量广，已探明的金属、非金属矿藏35种，银金矿品位为江西之最，石灰石、白云石蕴藏量分别在5亿吨和30亿吨以上，石灰石品位冠华东之首，被列为国家建材工业基地和省有色金属工业基地。旅游资源十分丰富，省级风景名胜区仙人洞和神农宫、莲花洞、黄巢山以及赣东北苏维埃政府旧址等自然景观和人文景观交相辉映，引人入胜；地方物产特色鲜明，“万年贡米”、“万年珍珠”、“万年生猪”享誉国内外。 万年县2005年共完成生产总值19.33亿元，超“十五”规划目标3.73亿元，同比增长18.6%，增幅创96年以来最好水平；实现财政总收入1.76亿元，增长21.6%，增幅创近10年来最好水平；一般预算收入1.23亿元，增长38.9%；三大指标总量均为“九五”期末的2倍多；城镇以上固定资产投资完成6.02亿元，增长70.56%，；社会消费品零售总额实现7.79亿元，增长17.11%；引进县外资金19.22亿元，增长71.27%；引进境外资金1118万美元，增长76.10%，；实现外贸出口1025万美元，同比增长130%；城镇居民可支配收入达到6927元，增长11.24%；农民人均纯收入3125元，增长12.6%。 万年县住宅市场简述： 1.目前，万年县城正在销售的楼盘有：景秀华庭、海达现代城、长林园景苑、世纪花苑、学苑名庭等，前期开发的“东景别墅”已经销售一空。 2.现阶段的万年住宅市场属于典型的三级城市状况：以多层为主、板式房、行列式建筑；建筑立面较为普通，无论是颜色还是结构上都基本处于住宅开发的初级阶段；小区园林、水系等配套尚待提升。 3.总体价格：多层住宅均价在1400元/平米左右，底商均价在3500-5000之间，有一定的上升空间。 4.户型方面：100-130平米为主力户型，100平米以下的户型所占比例不大，这也是县级市场的通常状况。 贰 项目篇 一.宗地位置： 宗地地处万年县城中心区域，东临万年县最大的农贸市场----万昌大市场，西面隔规划路（康健路）与万年县自然风景优美的珠溪河相望，北面主干道---明珠路，南临正大西街。 二、宗地现状 1.宗地位置较好，如前所述； 2.宗地商业价值较大，拥有长达185米的繁华主干道临街线，对地块商业设计布局极为有利； 3.地势较平坦，目前不存在地面居民、工厂、拆迁等的工作。由于落差小，因此土地平整工作量少，能节省前期的土地平整投入； 4.地下无管线、电缆、暗渠，地上无建筑物原有桩基及建筑，有利于完整布局； 5.宗地完整性较好，形状也比较规则，总体呈长方型。极其利于规划布局。 三、 项目周边的社区配套 1.交通方便：明珠路作为主干道，直达小区主入口，水泥路面，无任何障碍； 2.宗地西面紧邻万年县疾控中心，为板块内居民提供医疗便利； 3.银行、繁华商