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商业市场调查分析及项目定位计划书 第一部分 市场调研分析及定位 2 一、市调工作，市场调查与分析 2 1.1、目标区域市总体商业业态调查与分析 2 1.2、周边区域的商业规划与商业项目调查与分析 2 1.3、竞争性（对手）商业项目的调查与分析 2 1.4、商圈调查与分析 3 1.5、购物方式的调查与分析 3 1.6、外部环境的调查与分析 3 1.7、 商铺投资人调查 4 1.8、 商铺租赁人(或经营者)调查 4 1.9、 项目位置调查 5 1.10、 商业物业分析 5 二、市场定位工作 6 2.1、项目总体市场定位 6 2.2、经营定位 6 2.3、业态功能分区 6 2.4、内外部导线规划 7 2.5．商铺租赁人(经营者)定位 7 2.6．商铺投资人定位 7 2.7、建筑物定位建议 8 第二部分 概念设计咨询 9 一、设计咨询 9 1．承租户的设计与规划 9 1.1、交通组织 9 1.2、平面布局与平面结构 9 1.3、剖面设计 9 1.4、外立面与入口 9 1.5、特色设计理念 9 1.6、步行街 10 1.7、中庭 10 1.8、吃喝庭院 10 1.9．停车场与停车库 10 1.10．照明设计 10 1.11．景观 10 1.12．无障碍规划 11 1.13．广告与标识 11 二、项目风险评估 11 2.1、该市经营状况分析 11 2.2、未来区域市场分析 11 2.3、风险与竞争优势分析 11 三、管理方式建议 11 3.1、管理方式 11 3.2、经营方式 11 3.3、团队组合 11 3.4、人才猎头服务 11 第一部分 市场调研分析及定位 一、市调工作，市场调查与分析 目标：主要通过市场调查确立项目的商业定位、概念定位、经营定位、管理定位、商业布局、商铺面积、商铺销售价格、租赁价格。 1.1、目标区域市总体商业业态调查与分析 目标区域商业中心分析 目标区域商业业态布局 目标区域商业发展方向 目标区域商业的风险 以此确定目标区域商业业态开发的机会与风险 1.2、周边区域的商业规划与商业项目调查与分析 已建成的项目 正在建设的项目 未来规划的项目 本区域总体商业策划 1.3、竞争性（对手）商业项目的调查与分析 业态形式 建筑规模 经营状态 管理方式 租金水平 优势与劣势 1.4、商圈调查与分析 主要区域商圈 次要区域商圈 边缘区域商圈 人口因素(人口数、家庭户数、人口密度、年龄构成、职业构成、教育程度构成等) 收入状况 购物规律 城市性质 交通设施 商业建筑特点 居住分布特点 居民生活状况 消费特点 品牌偏好 流动范围 人口规律分析 1.5、购物方式的调查与分析 顾客来源 附加顾客来源 汽车购物人的状况 自行车购物人的状况 公交车购物人的状况 步行购物人的状况 正常工作购物状况 节假日购物的状况 购物观念的变化情况 1.6、外部环境的调查与分析 商业街的规模调研 商业街的长度、宽度 商业街的构成与层数 地势与气候特点 当地主导风向 拟建项目的朝向 比邻项目的卫生状况、照明状况 广告位置 公共设施的调研与分析 公交车停靠站 街道指示牌 广告牌 电话亭 绿化 喷泉 小品 消防 垃圾箱 城市文脉的调研与分析 商业街名称 历史文化特点 地域特色 周边人口特色 家庭特征 环境状况 1.7、 商铺投资人调查 (1) 投资类型 (2) 收入 (3) 投资方向 (4) 投资经验 (5) 职业 (6) 教育状况 (7) 社会阶层 (8) 投资能力 (9) 价格认知度 (10) 区域投资状况分析 1.8、 商铺租赁人(或经营者)调查 (1) 单位、个人 (2) 面积 (3) 租金 (4) 类型 (5) 经营品类 (6) 经营经验 (7) 周边商业经营者经营分布与状况调查分析 (8) 各租赁人支付能力与方式 (9) 租赁需求分析 1.9、 项目位置调查 (1) 人流量、人流分布 (2) 人流、车流、物流的方向 (3) 未来人流分布 (4) 人流类别 (5) 交通状况 (6) 进出口状况 (7) 停车状况 1.10、 商业物业分析 目标区域商业物业供应分析 大型购物中心（商业中心、商业街、商业城） 区域购物中心（商业中心、商业街、商业城） 社区购物中心（商业中心、商业街、商业城） 郊区购物中心（商业中心、商业街、商业城） 购物中心的分类 出租率 租金水平 目标区域商业物业需求分析 百货店 超市 专业店 专卖店 便利店 餐饮店 美容店 特色店 折扣店 直销点 影剧院 娱乐中心 酒吧、茶馆 汽车店 书店等 饱和度 租金水平 市场调查工作要围绕以下几个重点予以透彻展开： 其一，