尚锐地产2008年琼海市玉泉丽都项目分析报告.docVIP

琼海玉泉丽都 整体营销分析报告 2008年5月06日 尚锐地产·策划部 项目总体概况及分析 1、项目总体概况： 项目位于琼海市中心区德海路，比邻城市主干道金海路，双沟溪经项目而过。周边各种生活配套设施完善，交通便捷，琼海市著名的昌隆大酒店、泰和大酒店以及农贸市场聚集于此，出门便可享受城市的繁华。项目共有3栋19层公寓和3栋12层公寓组成，总建筑面积35843.86㎡，共429户。 具体经济技术指标： 占地面积：16227.8 总建筑面积：35843.86 住宅面积：34502.16 容积率：2.13 绿化率：45% 户数：429 总机动车位：52 2、项目建筑及景观概况： 项目主出口设有ABC栋，且与双溪沟两岸形成三角形布置，围和成为小区的中心景观区，DEF三栋沿南线布置，两组建筑由游泳池景观连接，形成错落有致的水乡空间，建筑造型风格为江南水乡风格，色彩采用青、灰、白三种组合。在景观的设计上，配合建筑造型及特点，塑造小桥流水般的精致，同时采用首层架空，各个景点相互渗透，微微借景，形成连续流动的景观空间。 3、具体生活配套： 银行金融：中国银行、市农行、保险公司、市建行、金融大厦、市邮政局等 酒店：昌隆宾馆、泰和大酒店、金日大酒店、万泉大酒店酒店、华田大酒店、文泰大酒店等 商业购物：中心市场、超群时代大商厦、北门农贸市场、明裕超市、旺旺商场、宝真商场、宝平商场 娱乐休闲：东路电影院、丽霞美容美发中心、红色娘子军、图书馆、万泉河广场、迎宾大道景观带 教育：嘉嘉积中学、嘉积附小、琼海卫校、琼海师范学院、琼海软件职业技术学院、教育局 医院：嘉积卫生院、中医院、市人民医院、卫生防疫站等 4、项目总体情况分析 1）项目区位分析 项目位于市中心区，商业金融、餐饮酒店、购物、娱乐休闲等各种生活配套设施亦应俱全，因此项目区位条件较好，生活便捷。且市中心可开发地块不多，因此，项目地块的升值空间和潜力较大。 2）交通便捷程度分析 项目位于市中心，同时嘉积城市规模不大，项目所在区域出租车以及公交车等各种交通工具较多，可通往城区各个方向。因此，项目交通状况良好，生活便捷。 项目总体规划分析 项目共有3栋19层公寓和3栋12层公寓组成，不同的层高形成错落有致的景观面，同时项目规划采用围合式空间，不受外界环境干扰，生活空间及舒适度更好。 4）建筑设计及园林规划分析 项目建筑风格采用江南水乡风格，色彩采用青、灰、白三种组合。在景观的设计上，配合建筑造型及特点，塑造小桥流水般的精致，同时采用首层架空，各个景点相互渗透，微微借景，形成连续流动的景观空间。因此在建筑及园林设计上具有特色，同时可以成为一个较大的卖点。 项目规模及配套分析 项目占地面积16227.8㎡，相对琼海万泉河周边项目体量较小，因此社区娱乐配套设施不够完善。 户型配比分析 项目主要以70-80㎡的两房两厅和40㎡的一房为主，符合整体市场的水平和岛外消费者的需求。 户型设计及特点 大客厅，大阳台，转角飘窗，入户花园等，功能化、人性化的设计更能体现度假、居住的功能。 容积率过高 纵观整个琼海市场，容积率一般在1.5左右，因此项目2.13的容积率相对来说偏高。 项目SWOT分析 （一）优势（S）： 1、市场优势 1） 城市规划优势 琼海市经过多年的发展，确立了在海南东部经济、文化、教育、娱乐中心的绝对地位，高级饭店、酒店、学校、医院、银行、高尔夫等公共设施一应俱全，休闲居住、旅游观光浑然天成。 2）2011年海南东环铁路的开通将大大提升琼海房产价值 东环铁路北起既有海口站，沿途经过海口市、文昌市、琼海市、万宁市、陵水黎族自治县，最后至本线终点三亚市的新三亚站，线路全长308公里。东环铁路的建设，加快了海南房地产向二线城市的推进。东环铁路的建设对整个海南岛东部经济的发展是一个极好的契机，尤其对琼海的房地