上海高端商用物业市场分析.doc

上海高端商用物业市场分析 上海克而瑞信息技术有限公司 上海易居房地产研究院  目 录 第一部分：上海高端商用物业市场分析 3 一、上海甲级办公楼市场分析 3 二、全市高端商业市场分析 14 三、全市高级酒店市场分析 23 四、全市高档服务式公寓市场分析 30 第二部分：陆家嘴板块高端商用物业市场分析 40 一、陆家嘴板块甲级办公楼市场分析 40 二、陆家嘴板块高端商业市场分析 48 三、陆家嘴板块高级酒店市场分析 53 四、陆家嘴板块高档服务式公寓市场分析 57 第三部分：项目建议 64 一、总体思考与结论 64 二、主要业态建议及说明 64  第一部分：上海高端商用物业市场分析 一、上海甲级办公楼市场分析 1、分布 上海甲级办公楼分布示意图 1-陆家嘴区域； 2-人民广场区域； 3-南京西路沿线； 4-淮海中路沿线； 5-徐家汇区域； 6-虹桥区域； 目前上海市甲级办公楼主要分布在黄浦、静安、卢湾、徐汇、长宁及浦东六大区的内环以内区域，整体呈现四点两线布局。四点分别是黄浦区人民广场、长宁区虹桥、浦东区陆家嘴、徐汇区徐家汇，两线分别为静安区南京西路沿线、卢湾区淮海中路沿线，其中浦东陆家嘴区域分布的甲级写字楼位列榜首，市场保有量在100万平方米左右。 2、特征分析 目前上海甲级写字楼市场保有量大概为450万平方米左右，平均租金大致在0.92美元/平方米·天。 ■ 空置率逐年下降 伴随着中国经济的稳步发展，虽然近几年上海甲级写字楼的供应量逐年攀升，但空置率自1998年的54.2%下滑至2005年的7.2%，平均每年下降5.87个百分点，市场呈现一片供需两旺的繁荣景象（今年第三季度空置率下降至6.9%）。由于新需求量高于新供应办楼场的创来写楼跃东 ■ 吸纳量逐步放大 随着上海经济的快速发展，今年上海GDP将突破万亿大关，市场吸纳量随着市场供应量的增加亦逐年攀升，并于2005年双双达到近几年的峰值。 ■ 租金逐年走高 市场的紧张局面也使写字楼租金继续增长，截至2006年9月底，甲级写字楼的整体平均租金已经上升至每天每平方米0.93美金，而06上市的几个甲级物业整体品质较高，也是促使租金价格高涨的主要原因。 办公楼客户逐渐聚集形成规模效应 主要办公楼分布区域列表 名称 区域 主要行业 代表楼盘 租金（美元/平方米.天) 陆家嘴区域 浦东 金融、咨询、商贸 汇丰大厦、中银大厦 0.7-1.3 人民广场区域 黄浦 咨询、商务 来福士广场、都市总部大楼 0.8-1.2 南京西路沿线 静安 服务、咨询、贸易 恒隆广场、梅龙镇广场 0.8-1.1 淮海中路沿线 卢湾 服务、广告、咨询 香港广场、企业天地 0.9-1.2 徐家汇区域 徐汇 IT、咨询、电子 港汇中心、美罗大厦 0.7-1 虹桥区域 长宁 电子、贸易 万都中心、远东国际广场 0.6-0.9 目前办公楼市场逐渐形成以陆家嘴、人民广场、南京西路、淮海中路、徐家汇、虹桥为核心的六大CBD。同时上海市办公楼客户逐渐聚集，以陆家嘴CBD为例，其客户主要以金融业客户为主。 3、未来预测 未来5年上海甲级办公楼预计有40余座甲级办公楼上市，浦东占有量最大，达到38%，其中07年预计上市19座甲级办公楼。 未来5年上海甲级办公楼累计供应量将达到300万平方米左右，将主要集中在浦东陆家嘴区域，预计浦东供应量将达到170万平方米。 自从中国加入WTO以来，国际跨国公司陆续进入中国，未来5年预计世界500强企业大部分都将进入中国。同时据不完全统计90%的外资企业认为上海是中国投资环境最佳的城市，所以预计未来进入中国的外资企业有80%会将上海作为其在华总部。从而未来5年上海的写字楼需求量仍将在高位运行。 上海未来主要预计上市甲级办公楼 办公楼名称 区域 板块 预计上市量(万方) 预计上市时间 万宝大厦 长宁 中山公园板块 10 2007 东方维京大厦 长宁 虹桥开发区板块 4.8 2007 康宁广场（洛克双喜） 长宁 中山公园板块 6.8 2007 天山世纪广场 长宁 天山板块 4 2008 骏丰国际财富广场 虹口 曲阳商务区板块 5.1 2007 外滩中信城 虹口 四川北路沿线板块 5 2007 海泰国际大厦 虹口 四川北路沿线板块 6.7 2007 玫瑰购物广场 虹口 四川北路沿线板块 3.8 2007 申花大厦 黄浦 人民广场板块 2.9 2007 泛太平洋广场 黄浦 人民广场板块 6.8 2008 金昌摩尔大厦 黄浦 人民广场板块 11.4 2007 南京西路1788地块 静安 南京西路沿线板块 6 2007 越洋广场 静安 南京西路沿线板块 9.1 2007 恒隆广场二期 静安 南京西路沿线板块 6 2007 高宝金融大厦 浦东 陆