全国房地产土地市场分析.docVIP

2010年1-7月全国房地产土地市场分析 从2009年12月14日的“国四条”到2010年8月12日国土资源部首次发布《国有建设用地供应计划编制规范（试行）》，房地产市场调控历经8个月。在一系列调控政策的影响下，土地市场变化明显：1、土地价格稳中有降，“地王”现象基本消失；2、重点城市溢价水平普遍走低；3、土地流拍现象增多，一线城市首现流拍；4、品牌房企积极扩充土地储备。 一、新政后商品房市场表现 从房地产调控的启动到深入，政府始终坚持“抑制投资投机性购房需求”和“加大房屋供应力度”两条主线，在抑制需求的同时并没有忽略加大供给，着力改变房地产市场“越调越涨”的怪圈，促进房地产市场长期健康发展。 经过调控，目前房地产市场出现“量跌价滞”的状态，虽然房价过快上涨的势头得到遏制，但是成交量逐渐下滑，整个市场处于一种胶着状态。 1、新政对购房需求影响显著，1-7月重点城市商品住宅成交量同比大幅下降 表：2010年1-7月主要城市交易情况一览 为了挤出投资和投机需求，本轮市场调控实行差别化的信贷政策，提出在部分房价上涨过快的地区暂停发放第三套及以上贷款及暂停非本地居民购房贷款，严厉遏制了银行贷款支持购买多套住房的投机投资性行为，封堵了投机客避开银行贷款进行炒房的空间，实现了对房地产投资投机行为严密而精准的打击。 通过上表明显看出，在新政的影响下，1-7月份重点城市商品住宅（重庆为商品房）累计成交量同比大幅下降，购房需求明显降低。从具体城市来看，仅青岛成交量同比微涨0.96%，其他城市同比全部下跌。上海、厦门南京等城市下跌比例超过50%，福州跌幅最大，同比下跌75.44%。以北京为例，北京1-7月份累计成交商品住宅636.73万平方米，同比下跌44.55%。北京2010年1-7月月均成交面积90.96万平方米，远低于09年月均170.66万平方米的成交量，比市场低迷的08年还少近1万平方米。 2、商品房销售均价高位回调，增速进一步放缓 今年以来，全国商品房销售均价在1-4月份达到顶峰后持续回落，1-7月全国商品房销售均价为4995元/平方米，虽然较2009年全年上涨6.4%，但较1-6月（5025元/平方米）下降了0.6%，销售均价在4月以来持续下降与上海、江苏、浙江等放假较高的东部地区成交量下滑幅度更大无不关系。 环比来看，7月70个大中城市房屋销售价格与上月持平（6月环比下跌0.1%），其中，新建住宅销售价格月上月持平，二手住宅销售价格环比下降0.1%，但降幅较6月缩小0.2个百分点。 同比来看，房屋销售价格同比继续上涨，但涨幅回落。7月全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨10.3%，涨幅比6月缩小1.1个百分点。其中，新建住宅销售价格同比上涨12.9%，涨幅比6月缩小1.2个百分点；二手住宅销售价格同比上涨6.7%，涨幅比6月缩小1.0个百分点。 另据中国房地产指数系统百城价格指数对100个城市的全样本调查数据，2010年7月，全国100个城市住宅平均价格为8308元/平方米，环比下跌1.32%，其中26个城市价格环比上涨，74个城市价格环比下跌。 国家统计局和中国房地产指数系统的数据均表明，6-7月全国主要城市价格趋于平稳，房价快速上涨的态势得到有效遏制，部分城市因新开盘项目低价入市或老盘促销力度加大而出现价格调整现象，但调整幅度较为有限，多数城市跌幅在1%以内。 二、新政后土地市场表现 土地市场调控是本轮房地产市场调控的重点。土地调控主要围绕三个方面：1、供求环节：通过增加土地供应量，缓解供求矛盾，进而降低土地交易价格；2、交易环节：通过完善招拍挂制度、提高交易成本（提高首付和保证金比例）等规范市场交易；3、监管环节：通过地方政府问责制、打击企业囤地等加强市场监管。通过一系列的调控措施，土地市场变化明显。 1、土地价格稳中有降，“地王”现象基本消失 图：2008-2010年全国105个城市住宅用地楼面均价走势 中国指数研究院数据信息中心土地库监测显示，2010年（截止8月15日），全国105个城市住宅用地楼面均价为1767元/平方米，低于09年全年成交均价。从月度来看，成交均价呈下降趋势。7月全国住宅用地楼面地价为1570元/平方米，环比下降14%，，同比下跌5%，且较上半年均价下跌16%。 表：2010年1-7月全国成交住宅用地总价前十排行榜 “地王”频现是土地市场过热的一种表现。2009年下半年和2010年1季度，土地市场频频出现“地王”，北京更是一天出现三个“地王”。新政后，土地市场“地王”难见。 据统计，2010年1-7月的地王普遍出现在4月新政前，如总价前十位地块仅一宗出现在新政后（4月27日富力在天津摘得的地块），单价前十位地块除福州四幅综合地块外，均在新政前成交；溢价率前十位地块有7块在新政前成交。 2、重点城