滨州宏观调研及房地产市场分析报告.doc

一、滨州城市概况 1、滨州城市概况 【位置】 ??滨州市位于山东省北部、黄河三角洲腹地、渤海湾西南岸，北通渤海，东临东营市，南连淄博市，西南与济南市交界，西与德州市接壤，西北隔漳卫新河与河北省海兴县、黄骅市相望。全市境域横跨黄河两岸，总面积9444.65平方公里。【气候】 ??属东亚暖温带亚湿润大陆性季风气候，冬冷夏热，雨热同期，四季分明。全市年平均气温12.1-13.1℃，极端最高气温40.9℃，极端最低气温-22.8℃。年平均降水量579.2-633.3毫米，平均日照2526.9小时。 【地域特征】 ??滨州市地势南高北低，大致上由西南向东北倾斜，渐次过度到大海。以小清河为界，全境呈现南北两种不同类型的地貌特征：小清河以南为低山丘陵区，以北为黄河冲击平原。? 【人口民族】 ??200年，全市总人口万人，其中农业人口万人，非农业人口万人。全市少数民族占总人口的5‰，分布全市各县区。主体少数民族是回族，主要集中在阳信、无棣县的6个乡镇、26个村庄，其中纯回族村18个，回汉杂居村8个。 【】滨州经济开发区两区六县。全市18个乡，5个镇，个办事处【城市特点】 ??滨州具有依河傍海的天然优势，是蜿蜒五千里渤海湾的地理轴心，京津塘和山东半岛两大经济区的结合部，环渤海经济圈与黄河经济带的交汇点。环渤海经济圈的崛起，黄河经济带的振兴，为滨州的开发奠定了基础。滨城区是滨州市一座新兴的城市，地处黄河下游鲁北平原面积1040平方公里。是滨州市委、市政府驻地也是全市的政治、经济、文化和信息中心。滨城区地势西南部偏高，黄河从市区南端穿境而过，气候属温带季风气候，大陆性较强。四季分明，日照充足，年平均气温12.5°C。 滨城区1990年被评为全国十佳卫生城，1992年顺利通过国家卫生城市鉴定。市区由新立河分隔成东西两区。东区为老市区，车水马龙，商业繁华，有以银座广场为中心的市区核心商圈。但是老市区因道路狭窄、交通较为混乱而面临改造。西区为新市政府所在位置，是滨州市新行政中心，未来居住中心区。经过近两年的大量设施配套及道路建设，西区拥有新滨公园、新城音乐喷泉广场、齐鲁文化绿地等优美环境条件，更有宽畅的道路系统、优良的交通条件。这里邮电、、、西区高楼群立的行政机关大楼： 新滨公园景观： 宽敞的道路： 3、城市人口及居住状况 （1）滨州市各县区人口分布状况 县区名称 土地面积（平方公里） 总户数 总人口 人口密度（人/平方公里） 全市 9445 1097331 3712509 393 滨城区 1041 191382 627986 603 惠民县 1364 161762 626829 460 阳信县 798 124729 439537 551 无棣县 1979 142287 440347 223 沾化县 2114 126874 386011 183 博兴县 900 145537 478311 531 邹平县 1250 204760 713488 571 （数据来源滨州市统计局） 除无棣县、沾化县外，其它县区的人口密度较为靠近，滨城区作为滨州市中心城区，人口密度未明显凸出，与成为城市群中心的目标仍有差距，但随着滨州十大产业链的逐步完成和新城区规划的逐步实施完善，近两年滨州城市化进程将会明显加速。 （2）近年城市居民居住状况 自02年城市居民人均居住面积有较大幅度提高后，滨州市居民人均居住面积增长缓慢，至2005年人均居住面积增长速度略有提高，这与滨州市05年快速发展的经济以及房地产行业大环境有关。但是2005年滨州21.74平方米的人均居住面积，与山东省23.16平方米的平均水平相比，仍有差距。 二、经济发展状况 1、近5年国民经济发展分析 国民经济发展，综合实力不断增强 2000年 2001年 2002年 2003年 2004年 2005年 国民生产总值 270.02 306.50 340.60 406.50 519.45 667.27 第一产业 61.37 62.91 62.72 72.07 80.71 89.10 第二产业 130.50 152.09 173.10 211.93 300.04 401.66 第三产业 78.15 91.50 104.78 122.50 138.70 176.51 从图表可以看出自近五年来滨州国民生产总值保持着平稳的上升趋势，各产业健康持续发展，特别是第二产业发展迅速，对GDP的贡献程度增强，产业结构日趋合理。 近5年，滨州国民