滨州西区（2009-#地）项目定位及物业发展建议.pptVIP

先认识这座城---- 滨州的城市形态 老城 居住形态落后，居住品质较低，大型成熟社区较少，多为小宗地自建房和单位集资建房。 商业较为繁华，多数集中在老城区，多为一商一铺或商住结合，夹杂现代商业形态。 新城 地形环境得天独厚，是一块极适合人居的风水宝地。从政府的规划和各开发商的项目规划看，都非常重视新城的居住品质和居住文化，未来的新城和老城将形成天壤之别。 但是新城的商业目前来看不容乐观，多集中在黄河六路与八路之间，但随着西城区的逐步发展，居住人口的不断扩大，在政府的统一规划下，将成为城市未来的核心商业圈，是和居住产业发展重心遥相呼应，相辅相承，互为补充的城市战略发展重心。 用发展的眼光看，老城不符合滨州的城市发展战略，滨州的居住重心和商业重心必将向新城转移。 微观视角下： 滨州的人居及商业投资 滨州人的居住习惯和购买喜好： 居住习惯----面积适中，公摊面积要小，足够的居住空间 较好的居住环境 完善的配套，便利 自建铺面+住房的商住一体模式 购买喜好----多层为最佳选择 小高层在2—9层之间（12层） 高层在6—13层之间（17层） 小宗地商住一体 消费心理----对新城的居住品质和发展前景较为认同 老城商业现状及投资心理 现状-----业态分布集中（渤海七路） 规模较大，成熟商圈 大型商业业态配套（银座、中百、大润发等） 其他多为传统一商一铺的集镇式商业，租金上涨较快， 经营压力较大 投资心理----对新城的发展前景看好，但担心培育期太长 对于新城内首次置业者，及二次置业者，投资群体实际心理和行为认同的是新城的生活和物业，3－5年内新城区将在与老城区的较量中占尽上风。 新河湾 锦绣城 望海花园 宗地项目 此项目于2010年启动，位于渤海十六路以西，紧靠市政广场。 此项目对新城的购房客及商业投资客户群分流较大，对本项目操作有相当大威胁，可通过后期推广炒作，吸引部分炒地投资者投资本项目商业。 鉴于项目地块形状的特殊性,根据土地规划设计要求,结合当地市场情况,完成项目利润最大化,我方建议如下: 1、项目组可进行2期开发,将土地南北一分为二.先南后北开发。 2、争取做到景中有你，景中有我，内外结合，处处拥景的建筑体系。 3、进行普通住宅，公寓、商业相结合分时分阶段进行开发。 4、居家为主，兼顾过渡/投资产品（临路噪音） 5、降低沿路普通住宅，提高后排住宅，可将公寓安排在沿路附近。 6、以二、三房为主，少量的全景观的顶层复式，最大化价值 7、可从户型设计结构进行组合，例如：错层、复式、跃式等。 目前市场上户型以大三房为主，面积集中在120-170平米；一房存在市场空白 目标客户对户型面积的要求 项目客户类型细分—高尚住宅区 案名建议 战略总纲 独立城市潮头运营项目，“居高临下，势如破竹”，用舍我其谁的气势，定位新城，到代言滨州城市，巍巍大气，一举拿下城市制高点。 ---满城争看“ ”！ 我们的战略目标 使本项目成为： ◆ 城市地标建筑群。 ◆ 滨州名副其实的现代居住中心。 ◆ 城市名片、城市人居的典范。 ◆ 滨州人心目中最向往居住的楼盘。 ◆好房子 中兴造 1、分期、分节奏运营项目 2、市场重心逐渐偏移 3、深耕分销渠道 4、大客户销售制 5、组合式营销策略 1、分期、分节奏运营项目 分期多次开盘，使项目、售楼部经常保持旺盛人气。 三线城市市场的特点为开盘热闹，开盘后人气冷清。因此，根据项目的复合性，特将项目分为2-3次开盘，运作期间不定期举办各种活动，以利项目随时受人关注。 住宅、底商、公寓分期推出，每2-3月推出一单位，具体推出时间再行确认。 2、市场重心逐渐偏移 在住宅开盘(一期)并达到40%以上