潢川县滨河大厦商业部分运作方案.pptVIP

3、租金测算  月租金＝（商铺总价）×0.08（投资回报率）÷12（月） 5、优劣势分析 优势 （1）操作简单，开发商无太多投资 （2）限制业态进入，使业态前期成型 劣势 （1） 无经营管理公司，后期商业氛围的营造存在较大的难度 （2） 租金高，招商困难，会影响整体招租进度。 小结 ： 本方案以8%的回报制定租金价格。本方案的租金价格高于市场平均租金，不利于后期的招商，招商不成功对于项目的销售以及后期运作会形成致命的威胁，因此本方案的可操作性不强。 综合建议：建议开发商开始招商时采用本方案进行试探市场 方案二：控制业态，以市场平均租金招租。 2、操作方案 3、产生结果 招商可以较快的完成，商业氛围也可以较迅速的形成但由于部分商铺租金较低，收益较低，有可能因为投资回报等原因，对销售起到牵制作用。 4、优劣势分析 优势 （1）容易招租，能够顺利带动销售。 （2）操作简单，开发商无太多投资。 （3）限制业态进入，使业态前期成型。 （4）部分高租金业态的进入还可以对部分商业作提价调整。 劣势 （1）由于回报率低，对销售产生牵制。 （2）已售商铺业主不同意物业的出租，导致商户不能入驻。 （3）后期无统一经营，业态自动调整，不能得以好的控制。 小结： 本方案的租金水平以市场租金价格为标准。这种方案有利于项目的顺利招租，使项目的商业氛围迅速成型，而且开发商的投入较小，但是由于部分商铺的回报率较低，对销售促进的意义不大。 综合建议:以售价的8%的租金计算方案出现商铺招租困难时，可采用该方案。 原则二总结： 此原则的各方案对于开发商的资金投入要求相当低，但是也普遍存在招租销售会受阻的问题，因此整体方案具有一定的租赁市场风险性，需要通过市场的实践来验证其真正的可行性。 综合建议：主力推荐方案二。 2、操作方案 本方案是对项目按照我们设计方案限定业态，以行业平均租金作为项目建议租金，可以承受这一租金还必须符合我们设定的业态才可以进入，通过带租约的方式来迅速销售物业，完成销售目标。同时能够按照既定的业态规划，塑造项目特色的商业氛围。 3、产生结果 ? 1、发商利用带租约的销售方式，按10%的租金比例，包租3年，吸引了投资者来购买商铺，完成销售任务。 2、在较短时间内完成招商任务。 3、可以营造项目的商业氛围，使物业价值迅速体现。 ? ?4、方案优劣势 优势 （1）促动销售顺利进行，开发商资金回笼快。 （2）设想的商业氛围能够快速形成，业态可控。 （3）提高开发商的市场美誉度，便于以后项目的操作。 （4）项目商业体量较小，资金压力较小。 劣势 （1）开发商需有长远的眼光、对物业未来升值具有足够的信心； （2）需招商先行，如租金达不到返租的10%的比例，需贴补该租金差额； 5、小结 本方案通过带租约销售，3年包租，保证业主招商及、投资回报，同时租金是根据行业租金进行参考，招商也较容易，可以促进商业氛围的迅速成型，提高开发商的市场美誉度，便于以后项目的操作，并给投资者以较强的投资信心。 但是这样开发商要承担起项目前期招商的压力，并有可能承担3年内商家缴纳的租金与投资者返租的差额，由于滨河大厦底商商业整体面积不大，并且项目综合条件较好，招商预期难度不大。如果在整个项目销售不畅、或急需快速回笼资金的情况下，并且自营者较少的前提下，此方案将是一个理想的销售方式； 四、 项目运作计划 一、本项目招商的目的 通过主动导向式招商完成品牌商业的导入，将商业经营成功运作，成为潢川县消费新概念、新视点； 通过商业的全面成功运行，提升开发商其他住宅项目的价值； 通过招商形成项目的商流，最终促进销售并增强投资者的投资信心； 通过招商最终推动项目的完全销售； 目的主要构架形式: 二、本项目的招商流程 三、招商推广执行计划 准备期：2007年5月20日——2007年6月19日 工作重点：本案商业项目的定位研究，意向客户积累，潢川县及信阳等商家意向调研和大型主 力商家的初步接触。 工作目标：1、完成项目的定位、招商计划和整体形象定位工作。 2、完成招商道具的设计，为下一阶段的招商做准备。 3、潢川县商家意向摸底。 4、进行意向客户的积累工作。 工作配合：项目形象定位、推广计划、整体形象包装设计，包括商家广告位、现场 商业内部导示系统的设置、设计等、招商道具（包括招商手册、宣传海