火炬大厦地盘市场调查与分析.doc

火炬大厦地盘市场调查与分析 1背景综述 火炬大厦（含天鹅酒店），由于港方资金长期不能到位，自1992年开工后，停建至今。经多方协商，由湖北威利房地产公司实施续建。 武昌区、洪山区内较为明显的房地产板块包括南湖板块，高新开发区板块，徐东板块，东湖板块，青山板块、水果湖板块等几个大的板块。本案地处珞喻路与珞狮北路正夹角处，所处区域介于南湖板块、高新开发区板块、东湖板块之间。因此经过认真的市场调研，对本案所处区域市场定位于此部分。 2地理位置分析 2.1地理位置介绍 火炬大厦位于街道口，珞喻路与珞狮北路正夹角处。其东衔武汉科技一条街——珞喻路，西连武昌中心商业区——中南路，北由珞狮北路、南路担武汉大学、武汉理工大学等名牌高校连接东湖，通过沿湖路可直达水果湖、中北路一线，商业、人文、自然环境均十分优越。 2.1.1周边500米内主要配套设施： 洪山区税务局、亚贸广场、省妇幼保健院、中国人民解放军广州军区武汉总医院、中国邮政、武汉电信城、洪山新华书店、武汉电脑城、洪山公园、宝通寺、洪山财政局、名典咖啡语茶、珞珈山饭店、金龙期货、中国人寿保险、平安保险、各大银行一应俱全。 2.1.2周边主要高层建筑： A亚贸广场 位置：武珞路６２８号 用途：1-5层群楼商场、塔楼写字楼 直线距离：约400米 B兆富国际大厦（32层） 位置：武珞路717号 用途：1-5层群楼商铺或银行、塔楼写字楼或SOHO 直线距离约100米 C书香门第（28层） 位置：街道口劝业场珞狮路80号 用途：1-2层商铺、高层住宅 直线距离约200米 D珞珈山大厦 位置：珞珈山附7号 用途：商用 直线距离约150米 E樱花大厦（28层） 位置：珞狮北路2号 用途：1-5层群楼商用；塔楼一般住宅，一半写字楼 直线距离约400米 F华中电脑数码城（15层） 位置：珞瑜路 用途：1-5层群楼商用；高层写字楼 直线距离约200米 G测绘科技大厦（15层） 位置：珞瑜路41号 用途：1-4层群楼商用；5层以上写字楼 直线距离约150米 H电脑大世界（19层） 位置：珞瑜路39号 用途：1-4层商铺；8-19层写字楼 直线距离约100米 2.2地理位置特点 2.2.1珞狮北路将成为高科技走廊 珞狮北路改造完毕后，延伸贯通连接至水果湖，将成为省政治中心与中国武汉光谷、东湖高新开发区、华中软件园、庙山技术开发区、南湖高新技术农业园之间的一条高科技走廊。 2.2.2八一路、珞狮北路与中南路形成新的商务圈 大型市级休闲广场——洪山广场的建成，周边环境的日益美化和交通的改善，巩固了中南作为武昌中央商务中心的位置，然而由于珞狮北路作为高科技走廊作用的日益突出，八一路由原来10米扩建到40米宽的工程完工，对中南路、武珞路的分流，充当城市内环要道的功能，将会使武昌商务圈由原来的中南路、武珞路逐渐东移，八一路、珞狮北路日益成为新的商务地段。 2.2.3以武大为中心形成新的高校文化板块 本案所在地段集中了中科院、武汉大学等众多科研、教育基地、人文气氛极为浓郁、周边配套设施齐全。在珞狮北路上新开发的“书香门第”打出高校文化牌，吸引了众多买家的目光，市场反应态势良好，本项目紧临武大、中科院，地段较“书香门第”优越，将与“书香门第”一道形成以武大为中心，八一路、珞狮北路为辐射区的高校文化板块，成为武昌楼市的新亮点。 3区域市场环境分析 洪山地区楼市随着近年来光谷经济和区域经济资源的整合，得到了一次腾飞的机会，其主要特点体现在以下的4大变化： 3.1.价格与指数的变化2000年至今，洪山地区的楼盘均价由2000年3月份的1746.35元/平方米，涨至2002年3月份的2220.94元/平方米，单价上涨474.59元/平方米， 涨幅为27.18%；指数由原来的1001.37点上涨到目前的1273.52点，涨幅为27% 。 3.2开发重心的变化： 2000年洪山房地产开发以多层为主，开发热点在珞瑜路一带，并开始出现向关东科技区扩展的趋势；2000年底，随着东湖开发区周边环境及基础设施的改善，光谷”的建设带动了对住房的需求扩大。鲁巷广场的开业为光谷地产提供了浓厚的商业氛围，而雄楚大街周围由于拥有丰富的待开发土地，也开始受到关注； 到了2001年，受信息经济产业发展的影响，高校教师收入水平的不断提高，该区住宅市场价位持续上扬，销售量远超过上两个季度。珞瑜路沿线的开发到达顶峰，依托珞瑜路高校林立的周边环境，打“文化”品牌；借光谷之名，打“科技”品牌；开发商都积极发展邮科院、华工科技、关东科技工业园等极具购买能力的目标客户； 2001年中期，大量的楼盘进入光谷地区，同时由于楚雄大道成为洪山的一条主干道，且交通便利，沿线也成为洪山的新区；2001年底，洪山区内的开发重心已从珞瑜路转化到光