莱茵东郡项目可行性研究报告.docVIP

目 录 第一章 编制依据 2 第二章 概述 3 第一节 开发理由 3 第二节 开发公司简介 8 1、莱茵达控股集团有限公司简介 8 2、泰州莱茵达置业有限公司简介 10 第三节 地理区位 11 第四节 主要经济指标 11 第三章 项目建设条件 12 第一节 自然条件 12 1、成陆 12 2、地质 13 3、地貌 13 4、土壤 14 5、气候 14 6、地震 15 7、资源 15 第二节 城市概况 15 1、历史人文 15 2、交通设施 16 3、经济发展 17 4、实施条件 19 第四章 泰州房地产市场分析 20 第一节 房地产发展的背景与趋势 20 1、国家有关部门对21世纪上半叶的住房发展预测 21 2、住宅工程建设发展方向 23 第二节 泰州市房地产市场发展与趋势 23 2、未来泰州房地产市场展望 32 第三节 周边楼盘竞争情况分析 35 第四节 项目在市场中的SWOT分析 37 1、优势分析 37 2、劣势分析 37 3、机会点分析 38 4、威胁点分析 38 第五节 项目销售前景预测 38 第五章 项目基本情况 42 第一节 项目总揽 42 第二节 项目实施进度情况 43 第六章 项目经济分析 43 第一节 投资测算 43 1、测算依据 43 2、经济测算 44 3、盈亏平衡分析 46 4、敏感性分析 46 5、现金流量分析 46 第七章 项目资金分析 49 第一节 资金来源分析 49 第二节 筹资方式选择 49 第三节 还款能力分析 50 第四节 银企合作效益分析 50 1、银行贷款风险可控 50 2、银行贷款效益明显 51 第八章 总结 52 第一章 编制依据 本报告编制的主要依据： 一、泰州市国土资源局与扬州莱茵达置业有限公司签订的国有土地使用权出让合同（二○○八年）； 二、由海南雅克建筑设计有限公司设计的项目商品房设计方案总平面布置图。 三、泰州市发改委下发的编号为《泰发改核(2008)229号》的关于核准莱茵东郡住宅区项目的文。 四、国家颁布的建筑与结构有关规范及国家、省、市对工程咨询的有关规范和要求。 五、泰州州莱茵达置业有限公司2008年8月31日财务报表。 第二章 概述 第一节 开发理由 泰州市地处江苏省中部、长江北岸西面连接扬州市北面和东北毗邻盐城市东面紧依南通市南面与苏州、无锡、常州三市以及镇江市所辖扬中市隔江相望。 1996年8月，泰州组建地级市；自2001年末，泰州市行政区划设海陵、高港2个区，兴化、靖江、泰兴、姜堰4个县级市5790平方公里，其中海陵区203.5平方公里（老城区面积23.75平方公里）；高港区224平方公里。 2006年末，泰州市户籍总人口为503.60万人，其中，市区64.26万人全市城镇人口比重达到46.1%年末常住人口为463.45万人。5条重要航道在此交汇。境内长江岸线近百公里，其中10米以上较为稳定的深水岸线60公里，建有长江港口3个。以国家一类开放口岸——泰州港为主体的内河港口群初具规模。投资10多亿元建成的泰州引江河工程集引、排、航于一体，成为泰州经济发展的一条“龙脉”。 全市公路通车总里程5693公里，328国道、宁通高速公路、广靖高速公路、宁靖盐高速公路、京沪高速公路在境内交错。江阴长江大桥及其南北接线高速公路，开辟了泰州与上海、苏南的快速通道。 铁路交通发展较快，新长铁路、宁启铁路均从泰州境内穿过，2007年泰州铁路已全线贯通。 另，未来苏中机场（离泰州15公里）、长江大桥的建设，将进一步提升泰州的交通网络，使之形成全国乃至国际交通网。 2、城市发展状况 ——城市类型 泰州地势平坦，有良好资源条件和经济基础，目前已聚集春兰集团、扬子江药业集团、LG等世界知名企业。东西承接上海、南京两大经济圈，南北联接苏南、苏北两大经济板块，是长江三角洲工业发达、商贸繁荣的中心城市之一，已逐步形成了一个以工业为主商贸并存发展的新兴商贸城市。 ——宏观经济 2006年泰州市国民经济快速增长，全市生产总值1002.50亿元，比上年增长15.2%。其中，第一产业增加值95.10亿元，增长4.6%；第二产业增加值585.60亿元，增长17.1%；第三产业增加值321.80亿元，增长15.5%。三次产业结构调整为：9.5：58.4：32.1。按常住人口计算，人均地区生产总值达到21491元，增长16.3%。全市财政总收入155.41亿元，比上年增长36.4%，总体经济发展形势良好。 民营经济发展步伐加快，连续3年以20%左右的速度递增。2006年末全市共有规模以上民营工业企业1672家，注册资本达550亿元，实现增加值501.89亿元，税收收入65.18亿元，分别增长15.4%和27.7%