2013年江苏天安城市花园一期住宅项目营销执行报告-同致行.pptVIP

天安数码城 产业园区 天安城市花园 业 家 家业无独有偶，一脉相承；因此在推广过程中，家业传承 将会是未来的推广主线。避免“企业边上的家”给客户带来的违和感。 * 面临问题 分析问题 判断市场、自我剖析和寻找机会 解决问题 营销突破，实现项目价值 思维导图 Contents 市场分析 竞争分析 2 1 提出目标 实现目标 产品分析 价值挖掘 价值分析 客户群体 营销破局 资源整合 体验营销 推广策略 资源整合 推广渠道 推广费用 营销总攻略 强化“敔山湾板块、水景资源、家业传世”等理念，烘托“中心”唯我形象主题，以“户外、报版”等媒体组合为释放载体，突出传世居家新标准，以“实景展示”为情景展示手段，先形象，后产品，先理念，后卖点。瞬间发力，大力推广，短期爆发，力争一举成功！ * 属性定位（以上仅作为参考） 备选：观山望水。家业传世 千秋家业 一宅传世 天安数码城 产业园区 天安城市花园 业 家 家业无独有偶，一脉相承；因此在推广过程中，家业传承 将会是未来的推广主线。避免“企业边上的家”给客户带来的违和感。 营销总攻略 强化“敔山湾板块、水景资源、家业传世”等理念，烘托“中心”唯我形象主题，以“户外、报版”等媒体组合为释放载体，突出传世居家新标准，以“实景展示”为情景展示手段，先形象，后产品，先理念，后卖点。瞬间发力，大力推广，短期爆发，力争一举成功！ 项目入市时机 时间 2013年1月 4月 5月11日 开盘 7月 10月 展示面调整到位 公开发售 展示面调整到位是项目开盘的前提条件，目前看房通道不具备接待条件，客户看房无法获得体验感； 短期内积累大量客户的目标，对于营销手段提出了很高的要求，要确保2013年底前完成销售目标，短期集中投放广告，搭配圈层活动营销是最直接、最有效的方法。 形象强销期 第一强销期 持续销售期 12月 第二强销期 3月23日 样板间开放 （1）发展商开发进度； （2）项目现阶段的工程进度； （3）产品的景观资源； （4）传统的销售节点、销售速度的判断； 项目推售原则 小批量、多次入市，在降低入市风险的同时引起市场持续关注，创造稀缺价值 营销节点 工程要求 重要报告汇　　报 重要物料 时　　间 春节 周边道路包装 园林对外展示开辟体验区 暖场活动 4季度 DM 开发区生活手册 活动相关物料 价格报告 重大活动 春节前楼体条幅 价格测试 展示面完善 都市综合体生活展 3季度 文化展博览会 2季度 推广配合 配合重大活动及客户会活动线上线下媒体配合 2013年项目营销节点计划 5月11日 开盘 项目推售原则 项目推售原则 03\02\01 08\07\06\05\04\03\02\01 08\07\06\05\04\03\02\01 02\01 首开以2号楼低价入市，以3号楼作为价格标杆，完成价格测试，销控并逼定2号楼成交。 加推以1号楼底价单位冲击销量，3号楼销控逼定成交量提升。 2次开盘以4号楼入市确立楼盘高端形象，逼定3号楼优质单位销售。 年底以1号楼底价冲击年前销售任务。 项目推售安排 整体折扣不超过85折，具体价格以实际市场和销售情况拟定。 金科王府产品集中在90-150平米以上的三房，项目配套完善之中，双语学校、医院、商业街等。 名称 （㎡） 套数(套) 配比(%) 两房（90-119） 554 26.3 三房（123-149） 1290 61.3 四房（200-249） 120 5.7 低层（270-500） 135 6.7 二房两厅90平米 三房两厅138平米 三房两厅151平米 三房两厅123平米 金科王府客群分析 置业顾问访谈： 市区客户与周边地区客户各占50%，其中市区客户大部分从芙蓉大道到达项目；周边地区以云亭、长泾镇区前往市区的客户为主。 东方王府定价体系 垂直层差50 东方王府的定价体系：高层单元的垂直层差为50元/m2；层次段攀升叠加，其中30层与29层比28层下调50元/m2。 该定价体系适用于超高层房源，利于高区去化，层差较小。 报建价格 33栋 东方王府市场推售 推盘节奏： 湖山五栋高层开盘时间： 2012年8月18日 销售政策： 公示均价7200元/㎡，一次性付款96折，按揭公积金98折。 车位销售政策： 车位目前售价7万—8万元/个 嶺 秀 项目名称 敔山湾嶺秀 开发商 杉杉地产 开发体量 　约14万㎡ 建筑层数 低层住宅、24层高层 装修标准 无 销售表价 7600元/㎡　 销售现状 尾盘销售。 敔山湾嶺秀的产品集中在180-360平米以上的大户型，项目作用敔山湾一线湖景，周边医院、学校、会展中心，配套日趋完善。 名称 （㎡） 套数(套) 配比(%)