京城国际介入方案(重要).docVIP

京城国际介入方案 第一节 前期介入的组织策划 为确保京城国际正常运转和投入使用，前期物业管理工作至关重要，物业公司与委托方，按照项目建设进展、各自职能，科学合理地区分各方任务，理顺工作关系和接口，对于物业物管处做好前期及后期物业管理非常重要。 前期物业管理阶段通常分为三个阶段：一是项目接管验收，二是项目试运行阶段，三是日常运行阶段。委托方与物业公司应共同组织验收小组进行，物业公司与项目委托方是直接的责任关系，是以物业主体结构安全和满足使用功能为主要内容的接管检验，是对竣工验收的再验收，主要内容不仅包括公共的主体建筑、附属设备、配套设施，而且还包括道路、场地和环境绿化等公共部位，需要特别重视对综合功能的验收。接管验收的作用要明确交接双方的责权利关系，确保物业具备正常的使用功能，为日后管理创造有利条件，接管验收要严格按照有关标准和要求实施。在入住阶段，物业公司协助委托方策划入住仪式及其相关准备工作，以物业公司为主办理业户入住的各项手续。 一、物业进驻的内部准备工作重点和计划 1、交付前60天：人员招聘、培训 2、交付前45天：一期人员进场 3、交付前45天：各项管理细则、制度、流程完善 4、交付前30天，配合开发商参与一房一验和综合验收 5、交付前30天：制订采购计划，并于15天内采购完毕 6、交付前15天：各类文件准备完毕 7、交付前15天，组织公共设备、公共部位的承接查验 8、交付前10天：办公室布置到位 9、交付前5天，各类标识、制度上墙，入住现场演练 二、前期介入进驻时间为中标后，前期介入主要是分阶段派驻工程、管理人员熟悉情况、提出物业管理建议，配合接管验收，做好承接查验和交付入驻手续办理的准备 物业内部与外部的关系 工 作 计 划 物业部门 职能部门 1、组织工程、秩序维护、环境及客服等部门人员成立前期工作小组。 2、物业相关各部门根据工作需要、积极主动与各职能部门联系，获得其支持，保证项目全面良好运转。 3、处理好与各部门的工作关系，加强沟通，做好公关工作。 秩序维护部 公安、消防 办公室、环境部 市 容 办公室、工程部 市政 工程部 水电气部门 工程部、客服部 有线电视部门 工程部 电信、移动等通信部门 办公室 物价部门 2、建立物业服务的外部系统与网络，与房管、消防、市容、市政、街道、 公安、交通、环保等相关部门进行联络、沟通，了解相关情况，办理有关事宜，保持良好的合作关系，确保项目全面顺利地运转。 四、房屋质量整改与入住交织期间，物业工作的重点 1、对业主反映的质量问题进行确认，并及时反馈给地产 2、对力所能及的小型整改，自行解决 3、对不属于质量问题的业主投诉，做好业主的解释 4、协助开发公司对施工方进行监管，确保各类返修及时 设施设备调试 参与制造商、安装单位、建设单位组织的现场工作 1、所有设备的调试、测试，重点是①消防系统的联动；②给水系统的试运行；③通球试验；④蓄水试验；⑤电气的绝缘、接地测试；⑥有害气体（环境）测试。2、所有设备的操作，重点是电气的切换、各类水泵的启闭、故障排除。 每日巡检、记录、分析 施工现场管理 每日参与施工现场管理及各项工作 1、配合建设、安装等单位的现场管理工作2、熟悉竣工图纸，对隐蔽的管线做到心中有数3、接受设备制造、安装单位的培训或讲座，熟知设备使用说明书。4、采取设备防水、装饰及其他有关的保修合同。保修单位的联系方式、保修的范围，主要易损件的配购、价格、建立正常的协作关系5、培训必要的工种员工。6、对各配置、系统的不合理、不完善或质量问题以及不便于检查维修的情况，提出具体建议和整改要求7、对火灾等灾害的预防工作。 每日巡检、记录 第三节 物业承接查验