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上海养老地产样本：高端化或催生养老奴 2013-12-10?徐佳?新浪房产 ??????? 当年轻人变成老年人时，他最关心的是什么？在“银发潮”到来的中国，政府、学者、房企、保险公司等社会各界正在思考这个问题。有人回答：是找到一个适合自己的世界，获得有尊严的晚年，并能从中找到生活的趣味。 新浪乐居讯(编辑 徐佳)有数据显示，至2013年9月底，我国老年人口总数已超过2亿，至本世纪中叶，我国老年人口规模将占总人口的1/3左右。11月19日，上海市第十四届人大常委会第九次会议对《养老机构条例(草案)》进行了审议，上海将鼓励社会力量设立、运营养老机构，未来，养老机构将被纳入城乡规划，并在税收、水电煤费用等方面享受优惠。 老年地产已成为最诱人的一块“大蛋糕”，吸引着越来越多的房企、保险公司等各方资本的觊觎。在他们眼中，这是一个充满期待的朝阳产业，而上海是一个不容错过的市场。 在此推动下，一种高端养老的生活方式正在走进人们的生活。在上海，已有三家这样的养老社区，它们是位于浦东新区的亲和源、位于宝山区的星堡中环养老社区、位于青浦区的天地健康城，未来几年此类社区数量还将增加。他们正在尝试为老人构建这样一个养老模式：在这里，老人可以真正回到自己的生活，求学、娱乐、运动、就医、私人助理等，老人绝大部分需求能得到满足。 但是，要入住这样的养老社区并非易事。新浪乐居日前走访了两家在上海具有代表性的养老社区：天地健康城、星堡养老社区，两种养老社区收费方式、运营模式不同，但所针对的消费群体均指向了自身经济实力雄厚的老人，他们多是国企退休干部、大学教授、高层管理人员等，有些则是儿女拥有良好的经济基础，为老人的养老买单。一位在上海有两套住房的老人表示，高端养老社区费用太高，一大部分积蓄搭了进去，有种“养老奴”的感觉。 星堡养老社区的宣传板上贴满了近期组织老人游玩的照片 ??????? 天地健康城：售价高于周边?缴费起点260万 养老社区的销售们试图为来访客户区分这样一个概念，养老社区与养老院。“在传统的观念中，将父母送入养老院是不孝顺的。但是在养老社区，这种观念应该转变，这里会是老年人的天堂。” 11月21日，新浪乐居走进位于朱家角板块的天地健康城销售中心，这是一个正在积极蓄客、等待开盘的出售型养老地产项目。从宣传单页到照片墙，随处可见洋溢着满脸笑意的老人，在阳光明媚的时候，他们钓鱼、唱歌跳舞、下棋、聚餐，四周绿树成荫、鸟语花园，仿佛置身于一个世外桃源。 据悉，这是天地控股与澳大利亚一家退休社区运营商的合作。售楼员试图为每位来访客户描摹这样一幅乌托邦式的生活：在大学校园般的高端退休综合社区里，一切设施均按照老人的标准设计，配备私人管家，不用为日常琐事烦忧；1000多平方米的大型超市，老人可以吃到健康无公害的绿色蔬果；根据老人兴趣爱好制定课程，学习文史、艺术、金融等专业；与三甲医院合作，私人医生全面跟踪老人的身体健康状况、配备图书馆、花园、游泳池、健身房、钢琴室、医院等。可谓是“医食住行乐”事事尽心。 “我们社区共15万方，将开发780套公寓，为入住的老人打造公园式的景观生活。老人可以随意选择自己喜欢的生活方式，比如在饮食上，我们提供营养套餐配送、风味小吃、有机净菜配送、送餐入户、钟点厨师等服务，当然也可以选择自己下厨。入住后将获得一张会籍卡，可退、转让、继承，这张卡还具备GPRS定位功能，比如如果老人在某个地方摔倒或发生紧急情况，小区工作人员可通过定位迅速找到并送医。一切的服务项目都会写入合同中。”售楼员介绍道。 不过想要住进这样的养老社区，老人还需拥有一定的身家。据售楼员介绍，开发的户型为100-170平方米的两房、三房，预计均价15000-16000元/平方米，精装修，业主在买下房屋后另外需支付一笔费用方可享受到上述一系列服务。 据了解，目前青浦朱家角板块的在售住宅价格约为12000-13000元/平方米，而天地健康城的定价明显偏高。售楼员也坦承：“确实高了2000-3000元/平方米，因为我们是养老地产呀，目前在上海真正在做养老地产的只有三个。” 售楼员透露，天地健康城的收费方式存在两个版本：采用高尔夫会员制的方式，购房后一次性支付100万，以后每年支付3000元年费，待老人决定售出房屋时，100万可以返还，不过需支付10%的手续费。另一种则是每年支付10-12万的服务费，目前可享受买三送二，相当于5年36万。 新浪乐居粗略算下来，要入住这样的养老社区，老人至少需拥有260万。值得注意的是，天地健康城用地是以商业用地出让，出让年限仅为40年。对于入住老人来说，与购买70年产权的住宅相比，还需额外增加一笔开销。售楼员表示，目前煤气已和政府谈好，按照民用价格收费，水、电还在争取中。 “考虑到目前“421”的家庭结构，我们还提供了一带三的模式，即一个老人可