上海松江九亭海珍珠花园市场报告.docVIP

目 录 一、九亭市场分析 2 [一] 九亭楼市南北割据 形成群雄混战局势 2 [二] 上市供应激增 成交却呈颓势 3 [三] 价格体系全面失守 混战局面再度升级 5 [四] 未来供应激增 竞争局势将趋白热化 6 [五] 区域客户比例逐步减少 客户来源向外发散 7 [六] 竞争市场分析 10 二、项目市场定位 27 [一] 项目优劣势分析 27 [二] 项目的市场定位 28 [三] 项目的客源定位 30 [四] 项目价格定位 40 一、九亭市场分析 [一] 九亭楼市南北割据 形成群雄混战局势 松江九亭板块以轨道交通九号线经过的沪松公路为中轴分割成南北两块，现已形成南北割据局面。南块依托九亭镇完善的商业配套，目前在售的9个项目相对比较分散；北块项目是最新规划而出，在2005年集中上市，分布比较集中，涞寅路以北至涞坊路一线东西走向，云集了目前在售及未上市的12个项目。 [二] 上市供应激增 成交却呈颓势 从2005年下半年开始，九亭板块楼盘上市量开始逐步放大，随着北部板块楼盘的纷纷亮相，区域供应量日渐增大，新推供应量达到25.8万平方米。随着供应量的增加，楼盘间竞争亦逐步加剧。 区域05年下半年新增项目及去化状况 项目名称 上市面积 推案套数 去化套数 去化率 开心公寓 26566 244 38 15.6% 九城湖滨 30409 274 115 42.0% 英伦风尚 35