2008年浙江绍兴柯桥房地产市场分析报告之一.docVIP

2008年浙江绍兴柯桥房地产市场分析报告 2008年12月10日 目录 213.绍兴县、柯桥基本情况介绍 21.1整体介绍 31.2交通状况 31.3经济发展 52.2008年绍兴县、柯桥房地产市场运行情况分析 52.1发展历程介绍 62.2供给面分析 72.2.1柯桥土地市场分析 7一、绍兴县基准地价分析 9二、柯桥土地招拍挂情况 122.2.2绍兴县与柯桥发展规划与城市发展现状 12一、绍兴县与柯桥发展规划 13二、柯桥城市发展现状（地块分析） 162.2.3柯桥楼盘汇总与案例分析 16一、各楼盘基本信息 21二、各楼盘规划分析 23三、各楼盘产品分析 25四、各楼盘去化分析 30五、各楼盘销售分析 31六、各楼盘媒体分析 33七、各楼盘开发商分析 352.3需求面分析 352.3.1房地产需求的决定因素 362.3.2绍兴县（柯桥）的产业结构、收入结构与人口结构 372.3.3绍兴县（柯桥）客户类型与置业特点 382.3.4柯桥单身公寓需求疲软原因探析（专题研究） 392.4价格分析 392.4.1房地产价格分析的一般理论 402.4.2柯桥房价的整体状况与原因探析 412.4.3柯桥房价的差异与原因探析（案例研究） 443.2009年柯桥楼市展望 1.绍兴县、柯桥基本情况介绍 1.1整体介绍 绍兴县地处浙江省东部富庶的宁绍平原，是全国经济十强县，历史悠久，名人荟萃，素有水乡、桥乡、酒乡、书法之乡、名士之乡的美誉，是首批国家级历史文化名城。绍兴县地域面积1177平方公里，下辖15个镇、4个街道、302个村、71个居委会，户籍人口71万，外来登记人口超过60万。2007年全县实现生产总值541.49亿元，人均生产总值10105美元。财政预算收入67.02亿元，其中财政收入32.79亿元。城镇居民人均可支配收入23240亿元，农村居民人均纯收入11800亿元。2008年1—9月份，全县完成地方生产总值440.5亿元，增长10%；地方财政预算收入60.2亿元，增长19.3%，其中地方财政收入32.32亿元，增长27%；工业总产值1755亿元，增长14.2%；完成工业销售1722.3亿元，增长了15.1%，工业产销达到了98.1%；私营进出口总额79.1亿美元，增长了34%。其中私营出口49.9亿美元，增长28%。 绍兴县柯桥街域面积16.5平方公里，街道下辖29个社区（居委会），1个社区服务中心，总人口8万余人。柯北新区位于绍兴县城北部，总面积8.8平方公里，其中，建设用地规模为7.65平方公里，区内现有行政村11个，人口1.5万人，将规划建设9大中心：行政中心、商贸中心、事业单位办公中心、体育中心、科技文化中心、教育中心、会展中心、医疗中心以及商务中心。居住区将以金柯桥大道为界，规划设置东、西两个大型居住区，其中，东部居住区占地约1011亩，可居住人口2.6万人，西部居住区占地1095余亩，可居住人口2.7万人，共可居住5.3万人。 1.2交通状况 绍兴县陆海空交通发达。萧甬铁路横贯市境，西至杭州50分钟，东到宁波1小时40分钟；境内104国道等高等级公路四通八达；规划中的绍兴港占地面积18266亩，规划作业区34个、泊位309个，旅游码头11个，泊位55个；柯桥距杭州萧山国际机场仅30公里。 1.3经济发展 绍兴县经济发展主要有以下几个特点：一是所有制以民营为主。民营经济占经济总量的95%左右。二是第二产业尤为发达。第二产业以劳动密集型工业为主，资本和技术密集型工业发展相对缓慢；中小企业众多，大型企业相对偏少。工业占经济总量的比重在60%左右，轻纺产业占工业总量的一半以上。三是专业市场遍布全县。中国轻纺城是我国最大的轻纺产品专业市场、亚洲最大的布匹集散中心。四是绍兴县也是房产、建筑大县，在全国居领先地位。房地产投资占第三产业投资六成以上；绍兴县纳税企业百强中有三分之一是房地产公司；全县资质房地产开发企业达160家，建筑业企业（含劳务分包企业）达206家。五是城乡统筹发展。农村工业化起步较早，全县发展比较平衡，城镇化水平较高。 2008年下半年以来，受国际经济危机、国内宏观经济下行和全国楼市调整的影响，全县固定资产投资中部分经济指标出现了较大幅度下滑。2008年1-9月份，全县固定资产投资总额2103083万元，同比增长26.1%，其中工业性投资1280961万元，仅增长8.3%，纺织业投资由于受出口形势不利的影响大幅下降，仅为500332万元，同比下降2.3%,但服装业投资和化纤纤维投资增速较快，分别比去年同期增长21.3%和61.0%。（见表1） 表1 2008年1-9月份全县固定资产投资情况