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广州市正佳企业有限公司广州市正佳广场购物中心负一层至七层商场经营性物业抵押贷款咨询报告 经营性物业抵押贷款咨询报告 经营性物业抵押贷款咨询报告 评估报告名称： 广州市正佳企业有限公司广州市正佳广场购物中心负一层至七层商场经营性物业抵押贷款咨询报告 评估报告编号： [2009]ZX1102号 评估机构： 深圳市世联土地房地产评估有限公司 评估日期： 2009年11月24至2009年12月15日 项目评估负责人： 刘春海——深圳市世联土地房地产评估有限公司副总经理 目 录 1一 报告摘要 11 项目基本情况 12 贷款基本情况 23 评估结论与建议 5二 贷款企业概况 51 贷款企业概况 52 公司架构图 6三 项目基本情况 61 物业概况 82 物业经营情况简介 93 物业发展前景 94 分析结论 10四 项目市场分析 101 总体市场分析 132 区域发展及前景预测 163 市场分析结论 17五 项目现金流及偿债能力 171 测算原则及前提条件 172 项目收入测算和贷款偿债预测 183 物业偿债能力 26六 经营性物业贷款风险分析 27七 附件 报告摘要 项目基本情况 项目 内容 项目名称 广州市正佳广场购物中心负一层至七层经营性物业抵押贷款 项目位置 广州市天河路228号 项目四至 东临体育东路、南至天河南一路、西临内街、北临天河路 占地面积 54,000平方米 建筑层数 地上7层，地下2层半 总建筑面积 根据贷款企业提供的《租约明细表》，本次承贷物业为正佳广场购物中心负一层至七层商场物业，建筑面积合计为199,7853.34平方米。 物业类型 商场 项目现状 正佳广场项目总占地面积约54,000平方米，总建筑面积约424,000平方米，总共规划建设购物中心、东塔楼写字楼和西塔楼超五星级酒店三部分，是集零售、休闲、娱乐、餐饮、会展、康体、旅游及商务于一体的现代化大型购物广场。项目于2001年开工，购物中心部分于2005年1月15日正式开业；2005年6月13日，共25层的东塔楼——“广晟大厦·228”正式面市发售；西塔楼五星级酒店目前正在建设中。 本次承贷物业位于购物中心负一层至七层，目前已入驻上千家国际国内知名品牌，主力店包括广州友谊商店、百佳超市、季后风名牌折扣店、永乐生活家电、屈臣氏、万宁旗舰店、龙粤数码、哇哇哇娱乐城、飞场影城、开心果玩具城等，与周边的天河城广场、宏城广场、中信广场等形成的天河商圈已成为广州市新城市中心最具价值的商圈，商业繁华程度非常高，人流聚集量大。 贷款基本情况 项目 内容 承贷企业 广州市正佳广场有限公司 申请贷款金额 260,000万元 申请贷款期限 10年 项目贷款偿还期 企业申请在贷款发放日起按月等额还本付息，还款期为10年。 申请贷款利率 贷款利率有待协商，本次评估中按照2008年11月27日央行公布利率测算，五年以上贷款利率为6.12%。 担保方式 以物业作抵押担保 抵押物 正佳广场购物中心负一层至七层商场物业 评估结论与建议 评估结论 承贷主体合法性 承贷主体广州市正佳广场有限公司是经广州市工商管理局注册成立的外商独资企业，具备贷款的主体资格；企业目前经营情况正常，具有一定的中长期还款能力。 承贷物业权属、工程款支付情况 承贷物业正佳广场购物中心负一层至七层商场物业目前权属人为广州市正佳广场有限公司。 承贷物业于2005年竣工，距今已有三年，经营状况良好，据企业介绍，物业工程款已全部支付完毕（尚待银行落实确认）。 贷款方式 本次贷款采用抵押担保的方式，抵押物为正佳广场购物中心负一层至七层商场物业，总建筑面积199,785.34平方米。 承贷主体借款情况 本次贷款企业向中国农业银行申请260,000万元的贷款主要是用于西塔楼超五星级酒店的建设开发。 贷款利率及还款方式的确定 本次贷款的贷款利率暂时按中国人民银行现行5年以上贷款基准利率6.12%计算，企业申请贷款期限为10年，在贷款发放日起按月等额还本付息。260,000万元10年贷款期的利息合计为88,267.10万元，本息合计348,267.10万元。 承贷物业经营状况及承贷主体持续支付能力 预期经营状况良好，主要还款来源稳定 本次承贷物业为广州市正佳广场购物中心负一层至七层物业，于2005年1月15日正式营业，由于自身定位及区域升级影响，预计该物业经营前景良好。承贷企业与国际国内众多知名品牌签订约300多份租约，且与友谊百货、百佳超市、麦当劳、百胜餐饮等华润万家超市签定长期租约，到期日为2014至2025年不等，确保了承贷物业出租收入作为主要