中原深圳古腾龙华和平路广场项目营销策划报告.docVIP

中原_深圳古腾龙华和平路广场项目营销策划报告 目录 第一章 项目面对一个什么样的市场 第二章 认识我们的项目 第三章 项目针对客户 第四章 项目竞争力打造 第五章 项目整体营销 * 第一章 项目面对一个什么样的市场 1、政策影响及走势预测 2、深圳市房地产概况 3、区域房地产市场 * 金融政策：五年宏观调控路线图 2003年 中央 经济工作会议 2004年 中央 经济工作会议 2005年 中央 经济工作会议 2006年 中央 经济工作会议 2007年 中央 经济工作会议 实施积极的财政政策和稳健的货币政策，保持宏观经济政策的连续性和稳定性 稳健的财政政策和货币政策，巩固宏观调控成果 坚持实施稳健的财政政策和货币政策 ，保持经济平稳较快增长的良好势头 稳健的货币政策和财政政策，实现又好又快发展 实行从紧的货币政策，综合运用多种货币政策工具，采取有力措施，加强流动性管理，防止经济转向过热和明显通胀 2007年货币政策由稳健转为从紧，是近年政策转变最大的一年。 * 2007年金融政策 时间 部门 内容 20071.01-2007.12 央行 十次提高准备金率，由年初的9.0%提高到14.5%； 2007.03-2007.12 央行 六次提高存贷款基准利率 2007.9.27 央行、 证监会 提高第二套房贷首付至4成； 第二套房贷利率为基准利率的1.1倍 2007年下半年 深圳各商业银行 个人住房贷款额度紧缩 自提高第二套住房首付比例及贷款利率以来，深圳房地产市场出现严重的观望情绪，销售迅速委缩，市场转冷 深圳从07年8月份开始银行信贷逐渐紧缩，到第四季度，尽管银行获得少许额度，但第四季度总体额度十分紧张，控制极为严格，直接造成了二手楼入市资金断供。 * 限外政策 2006年 7月 171号文 2006年 9月 171号文细则 2007年 7月 深圳“限外令” 《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》：购买商业物业遵循商业存在的原则，只能购买自住商品房。 从境外汇入购房款应向外汇指定银行申请，银行进行真实性审核确认后，才能将购房外汇资金结汇，境内机构的经常项目资金不得结汇购买境内商品房。 港澳台地区居民和华侨只能购买一套用于自住的商品住宅，不得购买商铺和写字楼物业。 限外政策日趋严格，特别是07年7月份深圳出台的限外令，有效 限制了流动性资金流入房地产领域，进而导致大量投资客离场，深圳楼市开始出现变冷迹象。 * 2007年限外政策 时间 部门 内容 2007.7.10 深圳国土局 《关于规范境外机构和境外个人购买商品房的通知》规定： 1、境外机构已在我市设立的分支、代表机构只能购买用于办公所需的商品房（办公类），不得购买住宅； 2、境外个人（不包括港澳台地区居民和华侨）在境内工作、学习超过一年，并只能购买一套用于自住的商品住宅； 3、港澳台地区居民和华侨只能购买一套用于自住的商品住宅，不得购买商铺和写字楼物业。 2007.11 国家商务部、发改委 外商投资产业指导目录（2007修订版）限制产业中新增房地产二级市场交易及房地产中介或经纪公司 * 税收政策：三年调控线路图 2005年 中央 国八条 营业税 2005年 11月 深圳征土地增值税 2006年 7月 国十五条 营业税 2006年 7月 个人所得税 2007年 中央 清算土地增值税 个人将购买不足2年的住房对外销售的，应全额征收5%营业税 非普为四级累进制税收，普通住宅免征 开发商土地增值税采取预征方式 个人将购买不足5年的住房对外销售的，全额征收5%营业税 转让收入扣除原价、税金、合理费用后的20%。 2007年9月底前，对房地产开发项目全部竣工、完成销售的；整体转让未竣工决算房地产开发项目以及直接转让土地使用权进行土地增值税清算 中央通过一系列税收政策，旨在加速存量土地开发，增加供应，同时通过营业税和个人所得税的征收，降低投资（特别是短线投资）收益，抑制炒房，以此来抑制房价上涨，曾造成短期观望情绪，但整体效果并不明显。 * 2007年税收政策 时间 部门 内容 2007.1 国税总局 2007年9月底前，对房地产开发项目全部竣工、完成销售的；整体转让未竣工决算房地产开发项目以及直接转让土地使用权进行土地增值税全面清算 2007.11 深圳市地税局 自11月1日起征收城镇土地使用税，而之前有国土部门征收的土地使用费同时停止，城镇土地使用税征收纳税标准为最高年纳税额每平方米土地30元 * 市场规范政策：三年调控线路图 2005年 深圳 规范商品房销售行为 2006年 建设部 进一步整顿房地产交易秩序 2007年 深圳 “713”新政 2007年 八部委 检查各地房地产市场 使用统一认购书，公开销售，不得“提前登记、集中开盘、分期销售”，严禁炒卖楼花 房地产开