宅基地置换法律问题研究——基于“天津宅基地换房”的考察.pdfVIP

确州拳羽2013．01 LAN ZHoU XUE KAN 宅基地置换法律问题研究 基于 “天津宅基地换房”的考察 曹泮天 (西南政法大学 经济法学院，重庆 401120) [摘要] 在我 国城市化 、工业化进程不断加快的时代背景下，宅基地置换某种程度上可以提高土地的利用效率，并有利 于缓解城镇建设用地的需求压力。但是，在宅基地置换实践中也存在些问题急需理论解答以及现实应对。文章基于 “天津宅 基地换房”的实践考察，从法律规制的角度梳理了宅基地置换所应着重考虑的四个关键f*l题：一是置换主体；二是置换 内容； 三是置换决策；四是置换保障。 [关键词] 宅基地使用权；置换；法律规制 [中图分类号]D922．3 [文献标识码]A [文章编号]1005—3492(2013)01—0171—05 [收稿 日期] 2012—09—16 [作者简介]曹泮天，男，江西万年人，法学博士，西南政法大学经济法学院教师，主要研究方向为经济法学、土地法学。 [基金项目]中国法学会2011年度部级法学研究立项课题[CLS(2011)O41]阶段性成果之一；西南政法大学经济法学院 青年教师发展基金项 目。 自2004年 10月21《国务院关于深化改革严格 须认真梳理相关参与主体的法律关系，以明确相关 土地管理的决定》(国发[2004]28号)明确了集体 各方的权利、义务，进而有利于保护相关各方的合法 所有建设用地使用权可以依法流转；国土资源部在 权益。 《关于坚持依法依规管理节约集约用地，支持社会 第一，集体经济组织处于所有权主体的法律地 主义新农村建设的通知》(国土资发[2006]52号) 位。按照我国现行 《宪法》对土地制度的规定，宅基 中提出 “稳步推进城镇建设用地增加和农村建设用 地属于集体所有。在讨论宅基地使用权流转的问题 地减少相挂钩试点和集体非农建设用地使用权流转 时，无法回避宅基地归集体所有这一个根本性的问 试点”之后，各地广泛开展了宅基地置换的试点工 题，也不能突破现行 《宪法》所构建的土地制度基本 作。不可否认的是，宅基地置换在某种程度上确实 框架。因此，在政府主导的宅基地置换中，必须尊重 有利于缓解城市化、工业化背景之下的建设用地需 和体现集体经济组织对宅基地的所有权主体地位， 求压力 ，但是，在实践中也存在些问题急需理论解答 也就是说集体经济组织对于宅基地置换当然的享有 以及现实应对 。从法律规制的角度出发，宅基地置 参与权以及有关的收益分享权。 换需要认真思考以下几个方面的问题： 第二，农户处于使用权主体的法律地位。现行 一 、 置换主体 《物权法》第 152条明确规定，宅基地使用权人有依 从各地的实践来看，在宅基地置换中涉及的相 法对集体所有的土地享有 占有和使用的权利；同时， 关主体主要为：农户、集体经济组织及政府。由于我 《物权法》也明确了宅基地使用权是用益物权的一 国农村土地产权制度比较特殊，一定程度上存在着 种。按照物权法基本理论的认知，用益物权与所有 产权主体 “模糊”的情况，因而在宅基地置换中就必 权虽然是两种不同性质的物权，但是两者之间存在 171 着不可分割的关系。这种密切的关系主要表现在两 中如何防止政府以行使管理权的名义，集体经济组 个方面：一是用益物权是以所有权为基础而产生的 织以行使所有权的名义来侵犯个体使用权人利益， 权利。用益物权人所享有的权利建立在所有权人的 就成为宅