增加供应和健全保障房体制才是房地产调控的长效机制.pdfVIP

事实不观点 2013 年05 月23 日 增加供应和健全保障房体制才是房地产调控的长效机制 2013 年05 月23 日 CRIC 研究中心 分析师/杨晨青、杨小贝 近日，有媒体报道称中央召开的房地产行业内部会议透出信息，针对现行的房地产调控政策，决策层 正在研究评估，拟经过一段时间观察后，若调控效果无明显起色，不排除调整政策的可能，当前外界对此 的解读普遍是下半年政策或有进一步升级，而选择的政策很有可能是房产税。那么，所谓调控效果是什么 呢？多年以来，我国政府对于调控成败的判断一向以房价是否上涨为唯一标杆，而在我们看来，这样的标 准是有待商榷的。 就我国的现状来看，中国社会最大的问题绝不是经济，经济问题中最大的问题绝不是房地产市场，而 房地产市场里的最大问题绝不是房价。客观上讲，从普通老百姓的角度出发，关心房价、菜价、猪肉价格 我们完全都可以理解，但作为国家最高决策层、作为政府主管部门，如果不能从更高远的角度看待整个行 业的发展，也仅仅是盯着价格不放，则势必将把行业带入歧途。 在我们看来，商品房市场本身就是一个商品市场，而任何商品的价格走向一定取决于供求关系，现在， 我国的房地产市场出现了这样或那样的问题，其根本原因正是激烈的供求矛盾。 我国商品房市场从98 年房改后开始成型，由于房地产市场发展之初大家还沉浸在福利分房的制度中， 臵业意识的淡薄致使市场上兴建的大量商品房无人问津。这使得房地产市场从一开始就传达给决策层产能 过剩的信号，于是为了保证市场 “健康稳定”的发展，2000 年-2005 年我们出台了一系列收缩土地供给、 压制开发商拿地的调控政策，但是，在我们看来，房地产行业发展之初的产能过剩仅仅是阶段性的，当人 们从福利分房的制度中幡然醒悟之后，市场会迅速走出这个阶段，进入快速增长期，05 年之后房价的飙升 也确实印证了我们的看法。可惜的是，房价的持续上涨吸引了所有人的眼球，决策层从05 年开始的数波调 控都紧盯房价，采取了诸多压制需求释放的政策，无论是提高交易税费还是限贷、限购等政策，都致力于 让能够买房、买得起房的人越来越少，以达到稳定房价的目的，而作为高房价的根源——供应不足的问题， 虽然在数轮调控始终 “不离不弃”地被提及，但却从未被真正落实。 我们以上海为例，2005 年-2012 年8 年间，上海商品住宅用地总共成交建筑面积8733 万平方米，如 果假设套均面积 100 平米，则理论上8 年间上海新建商品住宅市场总共新增供应大约87 万套，而根据2010 年第六次人口普查的数据，上海共有家庭户825 万户，两相比较之下，即上海在2005-2012 年9 年间，新 增住房供应总共也仅能解决常住家庭户中的 11%，而剩下89%的家庭，市场上根本没有提供给他们的住房， CRIC 研究中心 2013 版 E-mail ：research2@ 电话：座机电话号码 1/4 事实不观点 2013 年05 月23 日 同样的情况也出现在北京、广州、深圳、重庆、杭州等城市，这正解释了为什么在限购政策执行到第三年 的情况下，一二线城市依然能够保持有供应即有成交的局面，甚至房价进入“越调越涨”的怪圈。 事实上，直到当前我们依然在怪圈之内，即便如本文一开始所引述的内容，中央层面上预备在下半年 调整政策，那么，所谓的调整指的是什么呢？大多数媒体将其解读为“调控去行政化”，“房产税有可能 将取代限购政策”等，但是，我们需要指出的是，限购也好、限贷也好、甚至房产税，房产税虽然当前被 外界普遍定义为未来行业长效机制，但其对市场的直接影响是通过加大住房持有环节成本来降低房地产投 资利润空间，减少市场投资比例，究其本源，也不外乎是打压购房需求来平衡市场供求矛盾；而市场需求 只能被短时间压制、不可能被消灭，经过近十年以来的房地产调控，这类政策对市场的影响力显然是在不 断削弱的。 如此，所谓的下半年的政策调整相比以往有能有多少实质的进步呢？最后的结果恐怕也逃不开一波政 策管上几个月的宿命；那么，我们要问的是，这样的