第三章资产定价的基本方法.pptVIP

* * （二）调整差异： 时间因素：一般，资产价格处于上升期间，调整系数大于1，反之小于1。 区域因素：具体方法主要采取打分法。区域因素对不动产价格影响尤为突出 成新率因素：参照物与被评估资产在有形损耗方面的差异对评估值的影响。 功能因素：可以通过功能系数法计算功能差异对评估值的影响。 交易情况调整。 （三）确定评估值 * * 三、市场比较法具体操作方法 直接比较法：评估对象价值＝参照物价格*（评估对象A因素/参照物A因素） 1.功能价值法＝参照物成交价格*（评估对象生产能力/参照物生产能力） 2.价格指数法＝参照物成交价格*（1+物价变动指数） 3.成新率价格法＝参照物成交价格*（评估对象成新率/参照物成新率） 4.市价折扣法＝参照物成交价格*（1-价格折扣率） 5.成本市价法＝评估对象现行合理成本*（参照物成交价格/参照物现行合理成本） 6.市盈率乘数法＝评估对象收益额*参照物市盈率 （股价评估） * * 第四节 清算价格法 一、概念：企业被迫停业清算时，资产拍卖所获得的变现价值。该评估必须具有法律效率的破产处理文件，或抵押合同及其它文件等。 二、影响清算价格的因素 破产形式：资产出售方是否丧失资产处置权//丧失：买方市场/未丧失：双方可讨价还价，价格可适当抬高——《母亲的忏悔》 处置资产方式：【案例】中国地方公有制企业MBO改制模式反思 资产处理时限：急/不急 清理费用：清理资产变现收入最低应能补偿清理费用，包括企业破产清算、评估资产时需支付一定费用 * * 三、清算价格的估算方法（3种）  （1）整体资产评估法： 对整个企业或能独立使用的单项资产的清算价格进行的评估。如果某单项资产能继续经营或单独使用，则可参照现行市价法或重置成本法进行；否则可用变现价值或残值法评估；若某项资产变现价值不能支付评估及变现费用，不予评估 * * （2）现行市价折扣法： 以现行市价为基础，根据清算条件及其它因素估定一个折扣率： Ep11：有台机床8成新，计划清算拍卖，假设该机器市场价格新的为15万元，经过对各类影响因素的调查分析，确定该机床变卖时的损失率为20% V=15*80%*80%=9.6（万元） * * （3）模拟拍卖法（类似于股票询价机制） 评估人员向市场专家或潜在的购买者询问愿出的价格，结合其它因素进行调整后估算资产清算价格的方法。 Ep12：大型农业机械评估价格 经过对三个农场主、两个农机公司经理和三个农机推销员的征询，得到其估价分别为：6、7.3、4.8、5、6.5、7，平均价格为6.1万元——6万元。 * * 第五节 三种基本评估方法的比较 一、各自适用条件 成本法：可重置计价、可贬值性、与重置资产具有可比性。 收益法:未来收益和风险都可用货币计量。 市价比较法：资产市场发达并存在近期成交的可比参照物。 * * 二、方法比较 成本法 收益法 市价比较法 侧重于历史过程 完全基于对未来的分析（哪怕过去一文不名） 侧重于性能方面 侧重于市场价格分析 （必须收集到充分的市场数据） * * 二章：回顾 一、资产定价的形成原理 二、资产的价值类型 三、资产评估标准 四、资产评估假设 五、资产评估的两类原则 * * 第三章 资产定价的基本方法（3）第一节 成本法 一、成本法的基本原理 （一）成本法的理论基础：生产费用价值论（C+V+L）。 （二）评估思路：＝全价－耗费 （三）应注意的问题 1.历史资料的真实性 2.形成资产价值的成本耗费是必要的 * * 二、成本法的计算公式及其各项指标计算 基本计算公式表述为： 被评估资产评估值＝重置成本－实体性损耗－功能性损耗－经济性损耗 或者： 被评估资产评估值＝重置成本*综合成新率 * * （一）重置成本及其计算方法 （1）重置核算法：以现行市价标准核算资产重置的直接成本和间接成本。 重置成本＝直接成本+间接成本 直接成本：购建全新资产时所费的可直接计入购建成本的部分；间接成本：与资产形成有关、但无法直接计入成本而必须进行分摊计算的部分，如管理费 A/ 按复原重置成本评估(运用与原来相同材料、标准、设计、技术等，以时价生产和建造具有相同用途资产的成本）只有材料价格和费用标准发生变化。适用范围：服役时间不长或自制非标准设备。 Ep4：复原重置价 * * B/ 按更新重置成本评估（利用新的）——同类机器设备已经更新并能取得更新设备成本资料。 Ep5：更新重置价 （2）物价指数调整法：参照物价指数将历史成本调整为重置成本的一种方法 Ep6：设备重置价格 * * （3）功能成本法：以类似功能的资产作为参照物，根据其功能与成本之间存在的稳定的函数关系推算被评估资产的重置成本。 A/ 功能和成本呈线性关系：生产能力越大成本越高，且呈正比关系（生产能力比例法