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RReal Property Appraisal 不动产评估 不动产评估中重置成本的分析 ■ 张国增 李银松 [摘 要] 重置成本法是我国最常用的财产价值评估方法，也是评估不动产中使用较多的方法。如何合理地确 定不动产的重置成本，不同的评估人员有着不太一致的说法。本文通过对有关重置成本的规范标准的对比，进 行了重置成本的各种确定方法的综合分析，并提出了建议。 一、不同评估标准及规范对不动产重置成本 置、建造或形成与评估对象完全相同或基本类似的全 的表述 新状态下的资产所需花费的全部费用。 （一）《资产评估操作规范意见（试行）》（以下 重置价值有复原重置价值和更新重置价值两种。 称 《操作规范》）： 在考虑按照复原重置或更新重置确定重置价值时，要 “第十二条 重置成本法是用现时条件下重新购 符合替代性原则。” 置或建造一个全新状态的被评资产所需的全部成本， （二）《资产评估准则——不动产》（以下称《不 减去被评估资产已经发生的实体性陈旧贬值、功能性 动产准则》）： 陈旧贬值和经济性陈旧贬值，得到的差额作为被评估 “第十九条 对于水利工程、码头、桥涵、道路 资产的评估值的一种资产评估方法。采用重置成本法 等不动产，注册资产评估师应当根据不动产的价值特 确定评估值也可首先估算被评估资产与其全新状态相 性和资产特点，通过设计概算、工程图纸、竣工决算 比有几成新，即求出成新率，然后用全部成本与成新 资料、定额标准等技术资料，结合对不动产的现场查 率相乘，得到的乘积作为评估值。 看，了解不动产的结构、工程量、工程费用分摊、建 第十三条 重置价值是指在现时条件下，重新购 设周期以及收益等情况。 26 Real Property Appraisal R 不动产评估 第二十九条 注册资产评估师运用成本法评估不 本”；“不动产的重置成本通常采用更新重置成本。当 动产，估算重置成本时，应当了解： 评估对象为具有特定历史文化价值的不动产时，应当 1.重置成本采用客观成本； 尽量采用复原重置成本。” 2.不动产重置成本采取土地使用权与建筑物分别 3.《估价规范》将不动产的重置成本分为建筑物 估算、然后加总的评估方式时，重置成本的相关成本 的 “重置价格”和 “重建价格”。重置价格为 “采用估 构成应当在两者之间合理划分或者分摊，避免重复计 价时点的建筑材料和建筑技术，按估价时点的价格水 算或者漏算； 平，重新建造与估价对象具有同等功能效用的全新状 3.不动产的重置成本通常采用更新重置成本。当 态的建筑物的正常价格”；重建价格为 “采用估价对象 评估对象为具有特定历史文化价值的不动产时，应当 原有的建筑材料和建筑技术，按估价时点的价格水 尽量采用复原重置成本。” 平，重新建造与估价对象相同的全新状态的建筑物的 （三）《房地产估价规范》（以下称《估价规范》）： 正常价格。” “2.0.21建筑物重置价格 （二）对各标准规范中重置成本不同定义的分析 采用估价时点的建筑材料和建筑技术，按估价时 上述规范标准中的重置成本的经济含义基本是一 点的价格水平，重新建造与估价对象具有同等功能效 致的。依据的