中原深圳市城市山林上园销售及价格策略案2014年.pptVIP

联系qq：744421982 城市山林·上园销售及价格策略案 二手市场住宅整体成交量 二手住宅市场成交价格 从一手楼供应平稳及价格飞涨看来，似乎市场依然向好……但7、8月份的一手楼及二手楼成交情况反映出7月以来楼市消化力量明显不足。 什么原因造成了这种市场状况？ 甚至提前披露了一系列正在制定的政策…… 这其中，影响最大的是“银行银根紧缩”，一系列政策引发的结果： 1、投资者退出深圳市场 2、买家进入观望状态。 3、楼市不再火爆 可以预见， 未来市场供应依然以关外两区为主； 关内物业供应南山仍将成为主力； 小户型单位比例将增大。 1、楼市回归理性； 2、楼价上扬趋缓； 3、个盘销售周期拉长。 均价（出街价）：16800元/平米（不计复式） 标准层价格区间：13300～25500元/平米 现场折扣：98*98 价格是该项目唯一优势。 该项目户型定位不高；但产品质素较好； 后海区域的规划前景是其最重要的优势。 标准层均价（出街价）：26300 元/平米（不计复式） 标准层价格区间：19100～36500元/平米 现场折扣：无，带1000元/平米精装修 价格在片区市场有一定竞争力！ 针对高端客户定位； 具有海景、高尔夫景观及区域形象优势； 紧邻滨海大道及沙河立交，交通噪音弱化项目的综合素质。 标准层 均价（出街价）：38000元/平米（不计顶层复式） 标准层均价区间：23300（平层）～53794元/平米（标准层复式） 现场折扣：延续开盘期间98折 定价差异较大，整体均价水平偏高。 定位走纯高端大户路线 一期的市场地位； 招商地产的品牌影响力； 蛇口半山的豪宅市场区域地位。 标准层均价（首批出街均价）：38800元/平米（不计复式） 标准层价格区间：27759～46000元/平米 现场折扣：无 性价比稍低 从7月以来入市项目销售情况来看，市场销售速度整体缩减 一方面新房入市价格过高，对成交产生了明显的抑制作用 ； 另一方面受政策导致客户观望，入市不踊跃。 市场回归理性： 开盘销售率处于25～30％市场正常的； 周均消化单位在10套左右，销售周期延长，整个销售周期预计将延长至12～18个月 。 项目素质分析 项目营销启动初期，我们对本项目的市场定位为： 泛豪宅 那么，在当前的市场环境中，城市山林处于一个什么样的位置？ 与竞争项目比较 因此，我们的销售策略为： 高开高走 均衡销售 本项目以32000元/平米的价格入市，项目实收总价区间预计如下： 单位：万元 当前的开盘方式主要可以采取两种方式： 1、排队； 2、抽签； 排队 通行的作法： 开盘前通知客户于开盘当日到达现场选房； 按到场先后次序（排队）领取选房顺序号； 按选房顺序号依次选房。 抽签 通行的作法： 以签到顺序（或提前）将客户分组，每组若干人，每人一个选房顺序号； 选房当天，现场抽取选房组号，根据所抽出组号的顺序选房； 同一组客户按照各自组内选房顺序号先后参加选房。 开盘安排 开盘前十天内价格试算； 提前进行“银行按揭资格预审”，并须提供“50万”资金证明以获取选房资格； 获取选房资格的客户提前分组，开盘当天以现场抽签顺序排定各组选房顺序； 当天新到场或未进行“银行按揭资格预审”的客户凭银行资信审查结果临时安排，按到场先后顺序在抽签结束后参与选房； 内部关系户——混水摸鱼。 六、优惠策略 优惠策略 开盘优惠1％——激发客户购买欲望，提升客户参与选房积极性，该优惠结合项目合同签订使用，激发客户签署合同的积极性； 调整系数2％——销售期公开使用，并作为价格调整系数，为项目小幅提价预留空间。 付款方式优惠——一次性付款客户享有额外1％优惠，鼓励一次性付款。 银行按揭资格预审优惠1％——鼓励客户参与银行按揭资格预审，准确掌握客户的诚意度； 老业主及关系客户优惠1％——鼓励老业主成交，促进华联品美誉度提升。 优惠实施： 价格制定策略及说明 一、项目均价制定策略 首先，我们来看一下目前区域市场的销售情况…… 项目均价制定策略分析——市场 因此，我们的均价制定策略是： 参考市场，促使市场热销面积实现更高的价值回报； 结合项目实际情况，让综合素质更优的单位实现更大的价值预期； 促进项目均衡消化。 二、价格表制作说明结合市场情况，根据项目自身产品特点及素质制定本项目的价格表体系。 价格表制作完