重庆华夏康城前期策划提案.pptVIP

项目分析 新城区引擎 城县扩容，郊居化趋势形成 红海竞争，高手竞技的平台 市场周期 楼盘分布一览 在售典型项目统计 项目分析 我们思考： 如何找到项目的目标客户？ 他们是谁？ 他们在哪里？ 他们人群有多少？ 他们从事何种行业？ 他们需要什么样的产品？ 对市场环境的再回顾： 我们发现： （1） 在社区内建立自己的生活配套设施，可以的话引入较大的超市、经济型酒店及娱乐配套设施； （2）通过灵活的户型设计和户型组合，突破户型瓶颈，增加竞争力； （3） 通过将合理的利用城市公共空间，同时通过水景、园林小品等主题，塑造小区品质； （4）通过较好的户型和外立面设计，展示产品的品质形象，形成自身的竞争优势；同时通过营销推广强化区域景观资源优势，提升区域价值 产品定位-案名语 案名建议: 产品定位-案名语 一期洋房组团 产品定位-案名语 二期多层组团 产品定位-案名语 三期小高层与高层组团 产品定位-案名语 商业组团 客群研究—客户定位 谁是有高度、有档次、有内涵“尊贵生活”的追逐者？ 产品建议—花园洋房价格定位 市场比较法 产品建议—花园洋房价格定位 产品建议—多层+高层价格定位 产品建议—价格定位 成本法 产品建议—价格定位 加权价 盈利能力分析 在市场比较法得出的单价下，可得项目的投资利润率可达34%，这个投资利润率是在7%涨幅的前提下得出的，但根据近年房地产的行情可知涨幅远远不止这个数，即项目的投资利润率绝对不止这个值，所以项目的潜力很大。 产品建议—商业定位 主商业广场 商业定位—大型超市 这一地段附近有县图书馆、县委党校、重庆电视大学铜梁分校、雪庵公园等配套，人流相对旺盛，但在这一区域尚未有大型的超市，所以在主商业广场可以引进大型超市，增加人气 商业定位—经济型酒店 1)经济型酒店概念解析 A、概念:经济型酒店——指软硬件标准达到或接近一、二、三星级酒店（部分较高级三星级酒店除外），按严格定义解释，经济型酒店只提供小型餐厅等一些基本配套设施，但客房并不比星级酒店的标准配置差。 B、功能简化：无论是星级酒店还是经济型酒店，客房业务是最大的利润点，经济型酒店把服务功能集中在食宿上，把餐饮、购物、娱乐功能大大压缩、简化，餐饭一般只提供早餐，其功能就是床（Bed）加早餐（Breakfast）。 C、经济型酒店的优势：据中国饭店协会行业资料统计，在目前中国饭店整体水平还是亏损的情况下，经济型酒店经营利润却达到50%，原因是三星级中档酒店大都存在投入产出比低，客房容置率高的问题，而经济型酒店正好满足了普通食宿消费的需求，赢得巨大的商业空间，且经济型酒店装饰费用相对较少、服务人员配备也相对较少。 商业定位—经济型酒店 2）推荐经济型酒店缘由 A、由于项目周边有县委、县政府、建委、法院等机关单位及电大、一中等教育机构，还有大批类似中国移动的企业，但此区域尚无充足的商务酒店，更无经济型酒店，所以我公司在此建议修建一经济型酒店是为了弥补该区域酒店空白； B、持有经济型酒店等于是持有固定资产，属于长线投资，李嘉诚开发的大都会的成功经验可以给我们提供值得投资经济型酒店的依据； C、由于本项目的开发商属于本地开发商，不存在区域上运营不便的情况，且持有经济型酒店属于优质资产，以后可以打包转卖给银行或其他企业，这种经营方式在重庆等地已经得到广泛的普及； D、楼盘通过有效地招商组合战略，引进一些优质的商业可以为楼盘组建一个好的品牌，并且商住有机结合成为一个复合型社区，可以提升楼盘的综合价值。 E、且我们社区配置有1668个车位，足够消化酒店所需的车位，这为修建经济型酒店提供了硬件条件。 F、铜梁人有爱面子的特点，在一些商务会议中追求品质较高的会议场所。 商业定位—经济型酒店 3）经济型酒店建设的具体建议 关于经济型酒店的建议由于我们酒店主要是准对的是商务客户，所以应在酒店客房设计上最大限度的满足商务洽谈的需求。在豪华标准间和有条件的普通标准间内配置商务电脑。 A、客房数量：80间，其中标准间55间，建筑面积35?m2, 豪华标准间25间，建筑面积50m2: 商业定位—经济型酒店 a、标准间方案： 方案1：宽4米，长8.75米 商业定位—经济型酒店 方案2：宽4.2米，长8.3米;?? 商业定位—经济型酒店 b、豪华标准间方案：?宽7米，长7米 商业定位—经济型酒店 经过计算在本项目的主商业广场内建设一个经济型商务酒店是有市场的，经营利润率可以达到15%，并且在6.72年就能收回所有成本，这在商业型住房中投资回收期算是很短的。 商业定位—中式餐厅 中式餐厅建筑面积1200平方米左右,20%用于厨房及配套240平方米；包房10间，25平方米/间,中餐厅大