解析最具利润爆发力的商业地产新商机.pdfVIP

■ 文 / 撰稿 杨江源 世界零售业的发展趋势是主题化、娱乐化、体验化、专 业化。因此，新一代零售业定位将越来越细分细化，而 且不再是单纯购物，而是在购物中娱乐、娱乐中购物、 体验中购物、购物中体验。在未来的同质化竞争态势 中，以体验模式为立足点，如何吸取巨库的深刻教训， 开创出一种全新的个性化生存空间： 策略一：有效的发展战略 策略二：准确的市场定位 策略三：确立最佳营销模式 策略四：把握经营风险 策略五：稳固的体系建设 策略六：系统的整体管理 商业地产投资情报 三大外资零售商家乐福、沃尔玛和麦德龙先后宣布了2005年在中国市场的拓展计划，这些外资零 售巨头不约而同地将战场转向了中小城市。随着零售业的全面开放，中小城市也正在成为商家抢 夺的重点。目前，中小城市的商业地产人均拥有量还较低，且正普遍面临着产品升级、市场扩容、 理念提升的趋势，总体上的空缺使得它们拥有较大的发展空间。在2005年房地产经济发展年会上， 有专家称，最具爆发力的利润带出现在中小城市的商业中心区。精明的开发商正悄然抽身，瞄准 着中小城市的商业地产新商机。 中小城市的商业地产现状与特点 业态 商业业态单一 管理 缺乏现代化管理理念，现代信息技术应用落后 规模 商业中心比较集中，且只有一个商业中心 面积 商业面积供求关系比较容易达到饱和 位置 商业位置很敏感 租金 租金收入与投资回报不能相符商铺投资者往往有着很好的投资判断 商圈 商铺投资者往往有着很好的投资判断 售价 商铺价格比较敏感 1、业态：商业业态单一 虽然改革以来我国的各种商业业态迅速发展，但在中小城市，大多数商业业态仍停留在传统的百 货商店和小商店，缺乏与现代业态相联系的流通方式，尤其是接近消费者的超市、方便店以及真 正多功能的购物中心较少。 2、管理：缺乏现代化管理理念，现代信息技术应用落后 管理手段还处于传统阶段，管理成本过高、经济效益偏低，是中小城市商业地产发展的 瓶颈 。 3、规模：商业中心比较集中，且只有一个商业中心 一个中级城市一般只有一个商业中心，而且商业中心基本上包括了商业的各个业态，同时也是该 城市人们购物的主要场所。 130 最具利润爆发的商业地产新商机 中 小 城 市 商 业 地 产 市 场 研 究 报 告 4、面积：商业面积供求关系比较容易达到饱和 由于城市小，且应有的可开发商业土地比较充裕，所以很容易进行商业地产开发与建设，从而商 业地产面积供应往往容易过剩。 5、位置：商业位置很敏感 开发的商业项目对位置、商圈很敏感，往往离开商业中心几十米的距离，商业经营便面临挑战。经 营状况比大城市更难，所以对商业位置的选择，决不能以来于大城市的研究结果与理论进行判断。 6、租金：租金收入与投资回报不能相符 正常的商业投资回报期是 10年，即投资回报率是10%，而从现状来说，目前中小城市的商业投资 回报期一般在 15 年甚至 20 年，回报期较长，但发展潜力巨大。 7、商圈：商铺投资者往往有着很好的投资判断 由于城市比较小，投资者对于城市已经相当了解，对于一个商业项目的认识往往超过了大都市的 商业投资人，小城市的商业布局毕竟比较简单，很容易作出判断，而大城市由于城市复杂，很难 作出比较准确的判断。 8、售价：商铺价格比较敏感