龙湖-北京龙湖香醍漫步别墅项目营销策划报告1.ppt

由于富力湾、纳帕尔湾为精装交房，需要对其楼盘均价进行修正。 故扣报价中所含精装修费用（约1200元/平方米），由此估算其楼盘均价如下： 楼盘均价 ＝ (市场报价 － 精装修费用 ) ×(1+15%) 市场比较打分法说明 满 分：10分 分值还原：最终得分需要进行比例核算 【经济指标】 The Economic Index 65256平米 168569平米 建设用地 77507平米 代征绿地 地下 地上 规划占地 总 体 容 积 率 0.9 31.6万方 规划总用地 65256平米 145950平米 15万方 地下 地上 可售资源 总建筑面积 整体容积率0.88 地上容积率0.53 容积率1.25 18485 地下 2800平米 商业 30695 地上 类独栋 114604平米 洋房 交房标准：建筑毛坯、花园精装 3号地块\175套类独栋 【 2007年销售范围】 The sales scope in 2007 【 户型配比】 The Proportion of the different house type 286 274 308 获得面积 13 13 13 赠送阳光房面积 100% 28% 31% 41% 配比 175 48 55 72 户数 273 271 295 面积区间(平米) 合计 北入户 南入户 边入户 户型 套平均面积280平米/地上面积174平米 整体销售方案 销售目标 |销售节奏 |价格制定及放盘策略 | 销售执行 ABOUT SALES 【销售目标】Sales Goal 07年实现销售合同金额: 4.50 亿 07年实现销售套数: 165 套 07年实现套均价: 273 万 07年实现面积均价: 9753元 类独栋销售率：96% 【销售节奏】 The sales tempo 销售阶段2 销售阶段3 销售阶段4 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 1月 2月 循环蓄势，在保证客户消化量的基础上，有限量供应制造稀缺，形成阶段性热销局面。 2007年销售节奏示意图 2次开盘 1次开盘 3次开盘 4次开盘 开盘强销期 第三次强销 第二次强销 持续销售期 第四次强销 蓄势期 销售阶段1 【价格制定及放盘策略】 (The Pricing and Sales Strategy) 280万/套------10000元/平米 目标均价市场论证 The Reasoning of the Target Average Price 【价格制定及放盘策略】 (The Pricing and Sales Strategy) 现有产品资料为对比依据 已知的市场变量和市场价格增长趋势作为时间修正因素 可比项目价格论政法 时间 可比项目 因素变化 市场价格 增长趋势 07年7-12月 本案市场价格 风险因素的影响 区域内可比项目（包括本案）的现状 最终价格 竞争对比纬度 竞品对比纬度 The Latitude Comparison of the Competitors 市场价格比对过程 确立样本项目权重 汇总比较打分体系得出比较价格 选取市场比对项目 确定市场价格比价体系 市场比对项目的选择 The Choice of the Comparing Objects 所处区域：顺义潮白河，项目周边片区 品 牌：品牌开发商打造或在区域内有一定知名度 业 态：低密度住宅(独栋\联排) 销售均价：7500元/平米以上 根据本案现状，以及区域内的市场供应情况。我们根据以下原则选取了本案比价的样本项目。作为本案定价的参照对象。 市场比对项目的选择说明 The explanation of the choice of the comparing objects 本案 富力湾 纳帕.尔湾 东方太阳城 水色时光 易郡 香醍漫步 均价估算 8800 10000 富力湾 9500 11800 纳帕尔湾 修正后均价（元） 市场报价（元) 项目 确立样本项目权重 Setting up the proportion of the samples 样本项目权重确定原则： 越能客观反映市场状况的项目，权重越大 —— 100％ 合计 已经销售且产品具备影响力 35% 纳帕尔湾 销售周期比较完整/资源优势 11% 东方太阳城 老项目/资源优势 12% 水色时光二期 销售周期比较完整/资源优势 12% 易郡 尚未入市/品牌影