万科金域缇香南地块产品建议091019.ppt

无锡金域缇香南地块 商业报告（二） 博思堂地产综合服务股份有限公司 2009年 10月 19日 1 商业产品建议 2 商业价格测算 3 运营模式分析 第一轮商业产品建议回顾 在宏源路、内部道路、叙康路与长江北路的节点位置，可布置面积稍大的节点商铺。 新规划中体现为大旗舰店形式。 沿路排布沿街商铺，重点为长江北路、叙康路。 新规划中有所体现。 已采纳建议 第一轮商业产品建议回顾 沿长江布置双层商业街，形成内街；可考虑适度断开，提高内街的昭示性。 新规划中体现为旗舰店与沿街商铺的呼应。 已采纳建议 商铺2层，作出露台，以增加商业附加值。 新规划中体现为2层的连廊，虽与1～2层联售的形式相左，但建筑形态统一。 第二轮商业产品整体评估 将项目商业定位于区域居住组团的商业中心，以组团式商业为主（沿街商业与旗舰店配合），辅以商住结合单元及公寓等多种类产品形态。 总体商业面积约4.5万㎡ 基本情况 第二轮商业产品整体评估 基本利用了商业价值最高及次高的沿街面，突出三个节点； 商业总平面呈现非连续组团结构，易形成独立的主题，视觉效果活泼、错落有致； 商业形态多样，包含沿街商铺、集中商业（旗舰店）、公寓产品、商住结合单元等； 充分考虑了住宅产品的品质及舒适度，整体布局均好性较强； 优点 第二轮商业产品整体评估 商业价值较高的区域利用尚不充分； 在处理商业与住宅关系时，未考虑到商业产品与住宅产品层高不同的问题，可能会影响住宅的私密性； 缺点 商业产品布局及细节建议 沿街商铺建筑1、2层结构问题。1~2层独立商铺可均衡商业价值。 示意：甲座一层平面图 沿街商铺原规划为1、2层通过外部楼梯连通， 2层设立连廊、相对独立。 建议：1~2层由内部楼梯连接，1~2层联售，保留2层的连廊。 目的：均衡其商业价值，同时也更符合一般商业街的建筑规律及经营需求。 商业产品布局及细节建议 旗舰店层数、街商与住宅关系问题。保证商业价值及住宅品质。 示意：商住结合单元 沿街商铺以2层为主，旗舰店以3层为主，影响上坐住宅的品质及私密性，同时不利于商业去化及经营。 建议：将旗舰店改以2层为主，若客户经营需要可部分含3层。 目的：保证商业产品的价值及去化，同时也保证了住宅产品的品质和私密性。 商业产品布局及细节建议 会所面积及功能问题。提前考虑会所的功能业态及销售与否。 建议：会所1功能以对外商业经营为主，保障销售或招商。 建议：在不影响住宅品质前提下，取消会所3，将功能转置于会所2. 建议：会所2同时为南北两区提供服务，可适当增加面积。 示意：会所2平面图 示意：会所3平面图 示意：会所1平面图 目的：提前考虑会所去留问题，功能设置，整合会所资源，既保证服务小区居民，亦便于招商及销售。 商业产品布局及细节建议 商住单元产品问题。更多的使用市场较为熟悉的产品。 示意：商住结合单元 此类产品形式新颖，市场上较为少见，但较难满足使用需求，销售中存在一定的风险；同时建筑形态的限制，使得此处难以形成“街”的商业概念。 建议：将其改为沿街纯1层商铺，并适当增加层高。 目的：以较为高附加值的产品来加速去化。 1层 2层 2.8m 示意：商住结合单元平面布局 商业产品布局及细节建议 入口调整问题。入口不牺牲商业价值面好的区域，且能带动人流。 目前主要口 调整后主入口 南区规划主入口区域商业价值较高，若开口则牺牲较大。 建议：将南区现有主入口位置位移至南北间道路处（图中所示）。 目的：一是保证商业价值最高区域商铺的连续性，二是利用主入口的带动作用可为此处商铺吸引更多人流。 示意：南区平面图 商业产品布局及细节建议 商业价值面利用问题。充分利用商业价值较高的面，形成较为连续商铺。 建议：将此处住宅后移，设沿街商铺。 旗舰店面积过小，遮挡有效商业面，且未能形成内街。 建议：将此处沿街商业拉平，取消旗舰店。 示意：丙区商业 示意：甲座商业 示意：南区原主入口 建议：南区主入口改到小区内侧的道路后，将此处填补为沿街商铺。 目的：保证商业价值面的充分利用，合理的与一期与周边商业形成互动。 商业产品布局及细节建议 商业面积转移问题。发挥不同产品的最大价值。 示意：南北区交汇广场处（丙座） 示意：一二期交汇处（甲座） 示意：南北区内部连接处（己座） 前文建议将原3层或超过3层的旗舰店改为2层、将商住单元改为沿街纯1层商铺，这些动作将产生大量的面积富余。这些面积转移可为酒店式公寓、一般住宅或3层以上商业。 建议：将多余的面积转为酒店式公寓产品，不受住宅规范影响，且对商业业态无限制。 目的：在不影响住宅品质的前提下，最大限度的保证价值及去化。 其他建议 充分利用长江北路沿线的商业价值，形成“街”的概念，考虑长江北路为快速道路，安排好其停靠位置及停车位； 旗舰店要以便于