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中新—港城项目建议报告 港城环境基本情况如何? 未来两年市场发展趋势和特征分析 项目优势分析 产品形态建议——联排分体：上海·英郡雷丁 地下室及庭院处理——下沉庭院 我们建议:本案的别墅产品以两层+地下室的形式为主,那么如何解决地下室采光通风困难,无法充分利用的问题？ 下沉庭院: 使别墅庭院和地下室处于同一层面 一方面丰富了院落的层次感; 另一方面完美解决了地下室的采光通风问题,是地下室空间得以充分利用. 地下室及庭院处理——南北通透 如何解决地下室采光通风困难,无法充分利用的问题？ 南北通透: 利用别墅的南北庭院,在使地下室南北均可开窗; 空气对流通风效果好,南北双开窗,采光效果佳. 产品力提升——打造五星级公共部分 五星级大堂是高档项目的身份象征,同时也是一大卖点 产品力提升——电梯直达地下车库 规划以人为本,为客户提供更便利的生活方式 电梯直达地下车库示意图 台地景观绿化 地下车库 电梯直达地下车库 地下室 电梯门 产品力提升——户型建议一:入户花园设计 入户花园的一半面积赠送给业主,提高产品吸引力,同时有利于提升产品均价: 面积94平米 面积134平米 产品力提升——户型建议二:两代亲子居 产品力提升——户型建议二:宽厅设计 宽厅设计更章显该户型的大气,高贵,提升产品档次: 面积106平米 客厅面宽5米 面积96平米 客厅面宽4.5米 产品力提升——户型建议二:宽厅设计 宽厅设计更章显该户型的大气,高贵,提升产品档次: 面积157平米 客厅面宽4.5米 会所建议——打造顶级私人会所 引入如”鸿艺会”这种以休闲娱乐见长的顶级私人会所进行经营 高端服务会所,提升项目档次,同时吸引更多高端客户 产品组合方案三 高层+电梯花园洋房+别墅 产品形态建议——如何布局才最适合地块条件和市场环境 住宅布置： 地块北部和西部为18层的高层产品，地块西部为电梯花园洋房和联排别墅产品 总建面积：210000平米 容积率：1.5 布局评价： 方案三用水系景观将电梯花园洋房和别墅产品与高层产品分割开来，使得低容积率产品自成一体，对社区档次的整体提升有很大的拉动作用。 此布局大大扩大了低容积产品的量体，且社区中量体较大的“花园洋房产品”在周边市场上处于空白； 从南至北由低到高布置，有利于社区采光通风，花园洋房层次丰富的外立面，大大的丰富了社区景观。 总销计算： 高层均价以6000元/平米计，花园洋房均价以7500元/平米计，别墅均价以13000元/平米计 公寓面积：148500平米，花园洋房面积：50000平米，别墅面积6200平米 总销：13.5亿，整体均价6595元/平方米 （以上价格为在市场正常发展情况下，销售时的全案均价）。 产品组合方案三 高层+电梯花园洋房+别墅 产品形态建议——如何布局才最适合地块条件和市场环境 产品介绍： 别墅产品作为目前市场上档次最高的产品，对于社区的整体品质提升有很大效果，因此为将本项目的档次尽量拉高，我司建议，本案所有规划产品都向别墅的形式和特征要素靠拢。 高层产品——底楼1+2层做复式送花园，另外在社区中央景观较好的位置布置部分复式产品，公寓户型设计上宜加入空中花园等卖点进行推广。 电梯花园洋房产品——采用1+2层复式（送地下室+花园），3层，4层为平层（均有露台赠送），5+6层复式（送超大露台）的方式进行销售，作为叠加别墅的变形产品，我们可称之为别墅式洋房。 从总销、成本、利润方面对以上三者进行比较： 产品形态布局比较 4.36亿 9.14亿 13.5亿 21万 高层+电梯花园洋房+别墅 方案三 3.87亿 9.23亿 13.1亿 21万 高层+多层+别墅 方案二 3.3亿 9亿 12.3亿 21万 高层+小高层 方案一 总利润（税前） 总成本 总销售金额 总建筑面积 产品类型 产品形态布局比较 社区整体档次上看，方案二与方案三相差无几 从总销和整体均价来看，方案三是最优方案 方案三比方案二，高层体量更小，总成本更小 可以和本项目的主要竞争对手的竞争实行错位 结论：方案三的布局方式是最适合本地块的 即：高层+电梯花园洋房+别墅社区 小户型设置建议 ?一定量的一房小户型的租赁需求（有外地或郊区家长陪读或者年轻教师过渡之需求等等），因此建议在地块入口处可以规划一栋纯小户型住宅，每户面积控制在65平方米，建议做简装修，向市场销售，建议该栋楼的体量控制在1.1万方左右，大约可有170户； 本项目90平方米以下的户型要占总建筑面积10%以上，而考虑到这部分一来体量较大，二来港城对90平方米以下的小户型需求有限，因此建议如下处理 ?张家港的经济形态以乡镇企业和民营经济为主，相对而言没有太多的外地商务客以及外国的