某地产公司项目营销策划方案107页.pptVIP

总销额 按销售平均底价计算 ：约2.5亿根据合同约定营销费为1.5%：约370万前期投入相对较大，增加10%：约400万 本案与天赐良园的产品对比结论 天赐良园两房户型在设计及功能实用性上要差于本案； 从三房的比较来看，天赐良缘的户型设计比本案占优势，但是面积比本案大，经济性不如本案。 二房:93.28㎡ 优势 空中入户花园设计； 功能齐全，采光通风好。 劣势 过道较多，浪费面积较大； 客厅无阳台，使用不方便。 与本案对比优势（与本案类似户型） 1、 空中入户花园设计比本案有特色； 2、卧室的私密性优于本案。 3、赠送半面积空中花园在销售上 更具吸引力。 与本案对比劣势（与本案类似户型） 1、入户花园一半计入房屋面积，增加购房成本； 2、阳台设置在卧室，使用性不如本案。 3、过道较多，实用性和经济性不如本案。 山水熙园 三房:137.98㎡ 优势 空中入户花园设计； 功能齐全，动静分区合理； 劣势 公卫正对入户花园，设计不合理； 厨房采光通风性不强。 与本案对比优势（与本案类似户型） 1、 空中入户花园设计比本案有特色； 2、赠送半面积空中花园在销售上 更具吸引力。 与本案对比劣势（与本案类似户型） 1、入户花园一半计入房屋面积，增加购房成本； 2、通风采光不如本案，功能性也不及本案舒适； 3、总面积过大，不如本案经济。 山水熙园 四房:158.37㎡ 优势 带大面积空中花园，利于观景和休闲； 整体功能布局合理。 劣势 客厅无阳台； 整体通风性不强； 缺少生活阳台，功能性不强。 与本案对比优势（与本案类似户型） 1、 无明显优势 与本案对比劣势（与本案类似户型） 1、总面积过大，成本高于本案； 2、通风采光不如本案，功能性也不及本案舒适； 山水熙园 山水熙园在两房上的入户空中花园设计较本案更具特色，但经济性不如本案； 本案的三房和四房与之相比，更具有经济性和实用性，具备较大的优势。 本案与山水熙园的产品对比结论 户型对比总结 1、本案的两房产品与本区域同类型产品相比，在经济性和实用性方面较强，可以突出性价比，但在设计上缺乏创新； 2、在三房、四房方面，本案比其他项目在功能上更齐全，户型更紧凑实用，总价方面具备较大优势，总体来说更具有竞争性。 3、作为优势并不明显的两房产品，在区域竞争中适宜采取跟随策略，而利用三房四房产品的较大优势，在后续的竞争中进行领跑。 通过本项目产品与区域内项目的对比，我们可以确立了产品在市场的地位，下面将结合出货计划得出我们的战略方向。 确定战略方向第二步：出货计划分析 推量安排原则及时间节点 　 根据甲方的施工进度来确定楼栋的先后销售顺序，1号楼暂时不予考虑。 　２００８年推盘节点分两次，时间分别７月、１０月；７月推出第一批房源为３、６号栋，１０月推出第二批 房源２、４、５栋。 每次推盘的套数和销控根据VIP客户的蓄水情况而定。 ６栋 ３栋 ２栋 ５栋 ４栋 １栋 ７栋 ８栋 ９栋 推量批次安排示意图 第一批房源 综合楼 第二批房源 第三批房源 项目楼栋户型配比 144 12694 \ \ \ 142 2 ３ 132 15371 4 30 30 68 \ ２ 144 12694 \ \ \ 142 2 ６ 122855 12729 12729 12729 12398 31511 面积 196 4 96 96 \ \ ９ 20 4 4 \ 4 复式 1456 408 300 720 2 合计 196 96 96 \ \ ８ 196 168 \ 24 \ ７ 140 \ \ 140 \ ５ 308 48 48 208 \ ４ 合计 四房 三房 二房 一房 栋号 第一批出货计划 时间：2008年7月，本案第一次开盘。 25388 12694 12694 面积 144 \ \ \ 142 2 ６ 288 \ \ \ 284 4 合计 144 \ \ \ 142 2 ３ 合计 复式 四房 三房 二房 一房 栋号 两房为绝对主力产品 第二批出货计划 59280 12398 31511 15371 面积 136 \ \ \ 140 \ ５ 308 4 48 48 208 \ ４ 580 8 78 78 416 \ 合计 132 4 30 30 68 \ ２ 合计 复式 四房 三房 二房 一房 栋号 时间：2008年10月，项目第二次开盘。 两房占了83%，依然是主力产品 就今年推出的两房产品，通过与周边竞争楼盘的产品对比，我们发现我们并不具备绝对优势，而且量又比较大。 所以，第一次开盘主推两房，战略目标是跟随战略。即贴着对手打！第二次开盘有加推三房和四房，价格进行拉升，战略目标持平战略，明年主推三房和四房，战略目标领跑战略，价格全面超越！ 根据战略目标制定价格战略 09年 9、10月