城镇住房制度综合配套改革如何深入.pdfVIP

经济 ／◆ 辱I 经过近 3()年的城镇住房制度改革，我国基本建立了与社会主义市场经济体制相适应的新的城镇住房制度体系框架。尽管 城镇住房制度的改革取得了巨大的成绩，但 由于对房地产业定位不准以及住房制度与整体市场制度设计的不完善和不配套， 导致近年来住房发展以及国家经济社会发展的失衡。 文 ／倪鹏飞 功能。住房具有准公共产品性质 ，以社会发喂的功能为主导， 同时兼顾经济功能制定政策 ，可 以促进经济社会 的双赢发 展。但在 1998年新 的住房制度确定时，在扩大内需的背景 城镇住房制度改革的成就及问题 下，房地产被作为新的经济增长点，住房作为了新 的消费热 点，被赋予了重大的经济使命。 经过近30年的城镇住房制度改革 ，我 国基本建立 了与 在住房供应体系方面：商品化过度而保障化不足。尽管 社会主义市场经济体制相适应的新的城镇住房制度体系框 1994和 1998年国务院有关住房的新制度设计提出l『清晰而 架。城镇居民住房基本实现 自有化和商品化，商品房、限价商 完整的保障化与市场化相结合的整体住房供应体系。但在实 品房、经济适用住房和廉租住房等住房供给供应体系初步建 践中，廉租房 、经济适用房建设在许多城市进展缓慢甚至停 立 ，住房多元化的投资、持续化的融资、专业化的生产和服 滞 ，形成 了商品化过度而保障化不足的住房供应体系 务 、市场化的交换 、货 币化的分配和家庭化的消费主要 由市 在住房开发制度方面 ：第一 ，开发公司制度导致开发市 场调节的体制基本建立。住房制度改革使住房资源配置实现 场的垄断。按照 目前有关法律和制度规定，城镇无论商品性 优化，住房扩大再生产能够实现持续，房地产业迅速崛起；使 或保障性住房均需由住房开发公司开发；城镇居民合作建房 与 自建房 、郊区农 民经营性建房事实上被禁止 ，导致住房新 房销售市场上的供给高度垄断。第二 ，商 晶房预售制度使得 开发商可以主要利用银行贷款和购房者的预收歉从事房地 产开发 ，一方面对开发企业 自有资产和资金的要求比较低 ， 另一方面将融资和销售融为一体 ，银行与消费者足开发资金 的主要来源和风险的承担者 ，开发企业投资风险小。 在住房交换方面：租赁市场严重滞后。由于缺乏缝全的 租户利益保障制度，多数居民不愿租房。预售制度使房地产 开发一本万利 ，房地产租赁利润相形见绌 ，难 以形成持有产 权的专业化的住房租赁公司。对多占住房和住房闲置没有相 关的经济惩罚，拥有住房者缺乏f}{租动力。受l_十地制度制约， 大量小产权房L叶5租处在非法和熙市状态。 在住房分配方面：住房改革改变 r住房实物配租或配 售，建立了住房分配货币化制度，但没有建立货币化分配随 房价增