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第四章 房地产市场 本章提要 • 房地产市场的供给和需求 • 房地产市场体系及其构成 • 房地产市场的功能作用及其运行机制 第一节 房地产市场的供给和需求 • 一、房地产市场的内涵 – 房地产市场，是指房地产商品交换的领域和场所 – 房地产市场是指房地产商品一切交换和流通关系的 总和 • 既包括土地、房产及相关的劳务服务的交易行为，又包括 土地所有权和使用权的有偿转让、房地产买卖交易以及租 赁、典当、抵押等各类经济活动，房地产市场是所有这些 交换和流通关系的综合，体现了市场中的当事人之间错综 复杂的经济利益关系 第一节 房地产市场的供给和需求 – 房地产市场是房地产经济运行的载体 • 健全的房地产市场 – 房地产业赖以生存和发展的基础和必要前提 – 房地产企业运行不可缺少的外部环境 – 完善社会主义市场经济体制，促进社会经济健康发展 的重要保证 – 房地产市场同生产资料市场、生活资料市 场、金融市场、劳动力市场、技术市场和信 息市场一样，也是社会主义市场体系中一个 不可缺少的重要组成部分。 第一节 房地产市场的供给和需求 • 二、房地产市场需求 – （一）房地产需求的内涵和特点 • 1、房地产需求的涵义 – 需求是房地产供给的目的，在供求关系中处于决定性 的地位。 – 房地产需求是指房地产消费者（包括生产经营性消费 主体和个人消费者），在特定的时期内、一定的价格 水平上，愿意购买而且能够购买的房地产商品量。即 有效需求。 第一节 房地产市场的供给和需求 • 2、房地产需求的特点 – （1）房地产需求的整体性 » 这是由地产和房产需求的不可分割性所决定的。 – （2 ）房地产需求的区域性 » 由于房地产空间的固定性、具有不动产的特性， 其位置不可移动 – （3 ）房地产需求的层次性 » 第一层，是指住宅的功能性需求层次 （生存性、 享受性和发展性需求）。 » 第二层，是指住房消费需求的结构性层次。 第一节 房地产市场的供给和需求 • 3、房地产需求的类型 – （1）生产性需求 » 指物质生产部门和服务部门为满足生产经营需要 而形成的对房地产商品的需求，其需求的主体是 各类企事业单位和个体工商业者。 – （2 ）消费性需求 » 由人们的居住需要而形成的房地产需求，主要是 住宅房地产需求，其需求的主体是居民家庭。 – （3 ）投资性需求 » 指人们购置房地产不是为了直接生产和消费，而 是作为一种价值形式储存，在合适的时候再出售 或出租，以达到保值增值的目的。 » 长期性投资和短期性投资 第一节 房地产市场的供给和需求 – （二）影响房地产需求的主要因素 • 1、国民经济发展水平 – 正相关 – 影响：一是投资规模；二是国民收入水平。