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房地产运作与投资 房地产运作与投资 一、房地产业务是承包工程的前伸、后延  前伸：大市走向、环境评估、可研、规划、设计、不断优化、融资，等  承包工程 （施工 ）：严控质量 （例如，香港要求玻璃幕墙8#风球不漏水 ） 问题与探讨：该阶段的成本对房地产项目的整体影响是否属于最关键的？工期 vs 成本，哪个更重要？  后延：装修、销售、反索赔、物业管理，景观环保，等  分包——总包——房地产商—— 资金运作——银行  Vision （眼光／前瞻性 ）vs Common Sense （常识/直觉 ）  如何从一个总经理 （香港公司 ）的角度去审视和操作房地产业务与投资，以一 种国际视角去看待并解决相关问题，提升领导力，追求效益的最大化  注重实际案例和具体操作，探讨内在规律 Best Operation Practices “Bringing World Class Execution” 2 房地产运作与投资 二、宏观市场的大判断 • 羊群效应 vs 亲历回归，实例 • 香港98年8月前的房地产好、淡争持 • 自我判断，客观决策，绝不可人云亦云！ • “不一定要做个好的决定，可是要好好的做决定” • 机会只给有准备的人，并且是擦肩而过 • 香港HSBC的实例，98年8月金融危机时，每股价格130港元左右 （P/E为6.4 ，风 险近乎散尽 ），连续几年净利润每年都在150~ 180亿美元；现在每股价格仍为 133元 （P/E 为16 ），但已是经过了一拆三之后的，即八年涨了3倍 （另还有股 息收入 ），而05年净利润高达210亿美元。危 vs 机 • 人民币升值的因素对房地产的影响 • PPP计算法(Purchasing Power Parity，购买力评估), China US$5530, Hong Kong US$31500, Macao US$21880, Turkey US$7680, Lebanon US$5530, Peru US$5380, Best Operation Practices “Bringing World Class Execution” 3 房地产运作与投资 三、具体项目的审视 • 麦当劳是做什么的？ • 问题与探讨：例如，清华大学边上做什么房地产最好？最安全？ • 重大决策亲莅亲为，不能只听汇报 • 举一个我找楼盘亲历的小项目 （比较接近大家生活的）做实例，借以说明问题 。思考 —— 操作 • 96年卖掉香港800多万港元的住宅 （四套，每套40平米 ），只拿出了400万元人 民币买入深圳长安花园 （6套，每套113平米，另带两地通车牌 ），选址时三易 其地，半小时步行半径内的考察 （最后集中到如防火门的位置、员工孩子过马 路上学这样的细节上 ）—— 现在升值不止一倍，还白用！ • 城市规划、地铁走向 （MTRC/KCRC的主业 ），土地储备 Best Operation Practices “Bringing World Class Execution” 4 房地产运作与投资 四、黄金法则：“地点、地点、还是地点” • 四要素：地点、时机、创意、质量 • 大城市 vs 一般城市，外国人如何看？ • 大城市的重要地区 • 物以稀为贵，例如香港回归前的中英土地委员会，据报道近期深圳关内的土地 已成稀缺资源，等等 • 准备赚谁的钱 • 穷人区与富人区，百利宝的实例 • “只可买贵，不可买错” （地段、法律 ） Best Operation Practices “Bringing World Class Execution” 5 房地产运作与投资 五、前伸 • 前面都是在讲的大市和可研 • 规划和设计花不到20% ，但影响项目整体的80%，二八法则 • Lee Iacocca的管理公式 • 市场调研的重要性，写字楼 vs 住宅楼的利弊 • 未来客户群的判断：例如丰盛周边小区的开发，又如深圳实验中学周