房地产开发企业会计与税务处理影响.doc

房地产开发企业会计与税务处理影响 【摘要】:随着我国房地产行业的迅猛发展，房地产会计对于在商品经济条件下的房地产开发企业至关重要。作为会计专业的学生，我一直关注中国特色房地产的发展，此次论文我将针对房地产行业的在新会计准则下的条例，谈谈我对房地产开发企业的收入、成本费用、投资性房地产的会计处理以及房地产税收对房地产影响的一些看法。 【关键字】:房地产；投资性房地产；收入；费用；税收 一 房地产开发企业的(一）概念和特征 房地产开发企业是从事房屋建设经营、土地开发建设活动的企业，因其行业的特殊性使得会计核算和别的企业也有所不同。房地产开发企业的经营特点有六点：一是开发经营的计划性；二是开发产品的商品性；三是开发经营业务的复杂性四是开发建设的多样性；五是开发建设的周期长、投资数额大；六十经营风险大。（二）会计对象 房地产开发企业会计的对象是指房地产开发企业再生产过程中的资金运动，是一种货币表现的自己周转循环运动。首先通过资金购买原材料进行开发，领用原材料形成成本，在开发过程中会发生一系列的费用，最终形成开发成品，通过对开发产品的销售确认收入。这种周而复始的资金运动构成房地产开发企业的会计对象。　 房地产开发企业的会计核算 （一）成本及费用的核算 房地产开发有五个阶段，每个阶段都会发生成本费用，这些费用也会在不同的会计科目中进行核算。第一个阶段是寻找开发项目，企业的目的是为了实现利润最大化，找到好的项目进行房地产开发决定了会不会盈利，而这个项目的发现就要经过各种研究去寻找机会，并对其机会的可行性进行估计，期间发生的一系列相关研究费用应计入“生产成本——前期工程费”科目。第二个阶段是开发前期工作阶段，企业找到了好的机会就要抓住机会，机会并不是只有一家企业发现，而像房地产行业的工程一般是通过公开招标或者条件谈判获取，各种方案、规划设计都要取得政府或相关部门的批准，这个批准的前提条件是你有充足的资金，房地产开发项目所需的资金是一笔非常庞大的资金，所以企业必然会选择融资或向金融机构借款、向社会发行公司债券、上市公司发行股票等筹资手段，在筹资过程中发生的相关费用计入“财务费用”科目。第三个阶段是建设施工阶段，这个阶段我认为是企业成本核算最复杂的一个阶段,该阶段包括各种拆迁补偿、建设设施、安全设施、施工材料、承包费用等，房地产开发企业最主要的任务是控制成本使得其成本费用最低，在合理的预算范围之内，在结转工程成本时，借计“库存商品——开发商品”科目，贷记“生产成本”科目。第四个 阶段是租售阶段，企业的开发工程竣工后，产品最终是要投放进市场的，以市场需要为前提，辅之适当的经营方式出售或出租获取收入，有收入就意味着要交税；同时，按照会计核算的配比原则计提留存收益。将收回的资金归还前期工作阶段因筹集资金的借款，并分配股利,分配股利在“未分配利润”科目进行结算。第五个阶段也是最后一个阶段是售后服务阶段，房子卖出去了事情还没有结束，企业想要在消费者心目中树立良好形象，售后服务很是关键，在售后服务过程中发生的费用按照会计制度的有关规定分别计入“管理费用”、“销售费用”等科目进行核算。 （二）收入的核算 房地产开发企业销售开发产品的收入的确认不同于一般收入的确认，一般收入是指在日常经营活动中形成的，能够导致企业所有者权益增加的经济利益的总流入，并且该经济利益的流入与所有者投入的资本无关。而房地产开发企业销售开发产品的收入的确认要符合五个条件才予以确认，其中有两点不同于一般收入的确定。一是企业已经将开发产品所有权上的主要的风险和报酬转移给了购货方，意思是房地产开发企业将房地产产品卖出后，商品意外发生的损失企业无须承担，且带来的经济利益也不归企业所有，去过不满足上述条件，则不能确认为收入。二是企业没有保留对开发产品的控制权，买主买入产品能自己对产品进行处理，企业无权干涉，如果企业仍然保留对产品的实际控制权，则企业不能确认转让收入，但企业能对卖出的开发产品实施与其所有权无关的物业管理。企业开发产品的收入的确认条件还有收入的金额必须能够可靠的计量，相关的经济利益很可能流入企业，相关的成本费用能够可靠的计量。 三 房地产开发企业投资性房地产成本计量模式此次新的准则对房地产行业的投资性房地产的成本计量模式做出了修改，除了按照历史成本计量成本， （一）采用历史成本计量 房地产开发企业采用成本模式对投资性房地产进行后续计量，应根据不同的情况做不同的会计处理。根据新准则的规定，在“成本计量模式”下，应将房地产转换前的账面价值作为转换后的入账价值。 （二）采用公允价值计量 四 以某房地产开发企业在北京建造一个商品房开发项目为例，首先企业要有土地进行开发，企业通过招标的方式获取土地并使用土地，这就构成了城镇土地使用税的纳税义务人，需要缴纳城镇土地使用税。然后企业通过建设施工在