房地产估价师试题74305.docVIP

详 细 情 况 一、简答题: 1、 ××公寓2号楼土地使用权及地上建筑物（停建）房地产估价报告（之三）（续）（二）采用假设开发法从改建为写字楼角度测算估价对象市场价格根据清华建筑设计院出具的改造方案要点，估价对象现状主楼所有夹层拆除；主楼4至12轴设为办公及设备用房；主楼一至四轴楼板及剪力墙拆除，设为立体机械停车库；主楼12至16轴梁、板、柱、剪力墙及四层以上部分均拆除，四层屋顶改为网架屋顶，共设三层会议室；基地面积为1875㎡，总建筑面积为9036㎡；主楼为六层；前面附属楼为八层（由于是砖混结构，不宜对这一部分的结构再行改造）；主楼顶上还加有一层设备层；结构形式为框架—剪力墙结构；大会议室按观演空间设计，共有池座一层，楼座两层，总面积为533㎡，可设732座；停车库设为立体机械停车库，设六个出口，停车总数为132辆。各楼层面积表　　　　　　　　　　　　　　表1-6改建方案的室内外装修设计如下：外墙面：背槽式瓷板干挂幕墙（重量轻，强度高）；外墙窗：断桥隔热铝合金中空玻璃窗；天棚：T型铝合金龙骨，面层采用铝合金板；隔断墙：采用双排T型龙骨，岩棉填充，双层AT板刮胶；会议室层顶：采用轻型钢架，保温隔声屋面加芯板；楼地面：会议室采用地毯，办公用房采用复合木地板，卫生间采用瓷砖。A、采用收益法测算改建完成后的写字楼市场价格收益法是指运用适当的报酬率，将预期的房地产未来各期的正常净收益折算到估价时点上的现值，求其之和得出估价对象房地产市场价格。1．年租金毛收入经对估价对象周边相类似的物业调查分析，确定估价对象可出租建筑面积的租金水平。整个区域类似中高档次写字楼每天每平方米租金4元至6元。实例如下表：写字楼租金实例??????? 表1-7最终取其平均值确定估价对象的租金为每天每建筑平方米5元，在市场上有一定的竞争力，办公面积、会议室面积等在计算租金时统一按可出租的办公用房面积，即7832㎡计算；车库收益按停车位计算，停车总数为132辆，根据当前市区写字楼车位出租情况，估价对象的车位租金取600元/个?月，在市场上有一定的竞争力。则估价对象的年租金毛收入为：（5×7832×365＋600×12×132）÷10000＝1524．38万元2．年有效租金收入考虑出租代理费用、出租空置率、租赁缓租期、租金交付拖欠等情况的影响，每年每套房屋总收益损失的租金按1．5个月计算，则年有效租金收入为：1524．38万元×（1－1．5/12）＝1333．83万元3．年客观运营费用（1）房产税按年有效租金收入的12%计算，l333．83万元×12%＝160．06万元（2）营业税、城市建设维护税和教育费附加按年有效租金收入的5．5%计算，1333．83万元×5．5%＝73．36万元（3）物业维修费用根据目前物业维修的统计资料，维修费用约占年有效租金收入的2%，则物业维修费为：l333．83万元×2%＝26．68万元（4）城镇土地使用税；按4元/㎡（土地面积）计算，土地使用税为：5550×4÷10000＝2．22万元（5）物业管理费（合公共水电费、垃圾处理费、物业公司工作人员工资等）按年有效租金收入的5%计算：l333．83万元×5%＝66．69万元（6）年客观运营成本年客观运营成本＝上述5项之和＝329．01万元4．年净收益年净收益＝年有效租金收入一年客观运营成本＝1333．83万元－29．01万元＝1004．82万元5．确定报酬率报酬率实质上是一种投资收益率，即报酬率应等同于与获取估价对象产生的净收益具有同等风险投资的收益率。虽然目前北京房地产投资的风险较以往有所增加而投资收益率有所下降，但相对其他行业仍然具有较高的投资收益率。由于房地产本身的固有特性以及房地产存在的地域性，使不同区位、不同类型、不同时期的房地产投资收益率会存在一定的差异。经过调查计算分析，估价对象所在区域为北京市最中心地带，房价回落的可能性很小，但同时总房价款较高因此仍具有一定的投资风险，最终确定投资收益率为8%。6．采用收益法测算的房地产市场价格p＝a/r×［1－l/（1＋r）n］其中P——房地产市场价格a——年净收益（1004．82万元/年）r——报酬率（8%）n——收益年限（综合土地使用年限50年）根据上述公式以及分析取得的数据，采用收益法测算出估价对象具有转让、出租、抵押权利条件下的房地产市场价格为总价12292万元，单价为13603元/㎡。B、采用市场法测算改建完成后的写字楼市场价格市场法是指在求取估价对象的房地产价格时，将估价对象与在较近时期内交易的类似房地产加以比较对照，从交易价格修正得出估价对象房地产价格的一种方法。1．可比实例选择选择三个与估价对象的用途相近、交