价格波动的影响——对厦门的实证分析.pdfVIP

[二二二二二二二二二二亟面蔓互豆【互E巫亘[二二二二二二二二二二] 经济基本面对房地产价格波动的影响 ——对厦门的实证分析 章贵军谌琳(漳州师范学院福建漳州363000) 【摘要】 房地产业是我国国民经济的支柱产业，是与人民的生活息息相关，拉动国民经济增长，改善居民生活条 件的重要产业。本文在借鉴国内外研究成果的基础上，结合厦门市近年来的宏观经济基本面和房地产价格波动 的实际情况，研究了国内生产总值、城镇人口数、居民收入以及价格指数对厦门市房地产价格的影响。在定性分 析的基础上，对各变量与房地产价格进行多重共线性分析及格兰杰因果检验，科学的解释了经济基本面对房地产 价格波动的影响。 【关键词】 经济基本面多重共线性格兰杰因果检验 我国房地产业起步比较晚，从20世纪80年代中期开始，到90 年代初房地产市场的建立，再到如今的初具规模的房地产业才历 从图6中可以看出所有的因素都成上升趋势并表现出一致 经二十多载。自1998年取消福利分房以来，房地产市场开始正式性，它们之间可能存在较强的相关关系。 进入市场化，1998—2002年是我国房地产业发展的黄金时期，这5 年中，全国房地产开发投资年均增长19．5％，商品房竣工面积年均 增长15．5％，商品房销售面积年均增长22．6％…。中国房地产行 业在2002—2006五年实现了持续的高速发展和规模化扩张。房 地产开发投资从2002年的7736．42亿元增至2006年的19382．46 亿元，增幅高达250．53％；商品房销售面积从2002年的2．68亿平 方米增至2006年的6．18亿平方米，增幅达230．60％；各项房地产 开发统计指标全面大幅上扬，尤以商品房销售额为甚，2006年达到 17287．80亿元，再创历史新高。 1 经济基本面与房地产价格关系的定量分析 图6各变量的变化趋势图 宏观经济基本面及其波动是房地产价格波动的主要来源。宏 1．1 多重共线性的判定 观经济基本面一般是指国内经济形势一般状况，如经济景气循环 所谓多重共线性是指某两个或多个解释变量之间出现了相关 等。房地产价格是房地产价值的货币表现形式，本文所选取的指 性。建立房地产平均价格PRICE和四个指标的线性回归方程，估 标是商品房的平均销售价格。 计的回归方程如下所示：3 影响我国房地产价格波动的经济基本面的指标主要有：国内 生产总值、人口、收入、居民消费价格指数、利率等。 0．174196LNINCEX+0．000825LNPOP 宏观经济基本面对房地产价格的作用机制在于宏观经济基本 (1．940134)(1．913657)(一1．893291)(0．179711) 面的变化会影响人们消费预期，从而产生房地产市场需求和供给 (O．002020) 力量对比的失衡，进而引起房地产价格的上升或者下降。在经济 砰=0．878367F=19．85893 高速增长期，由于经济稳定快速发展、人们收入水平不断增加和就 注：括号内的数为相应参数的t检验值 业率下降等多方面综合因素，人们对未来会有一个良好的心理预 可以看出，回归模型的R2与F值较大，但关于人口和价格指 期，房地产市场的需求会增加，会出现供销两旺、房价稳步上升的 数两个参数不能通过显著水平为0．1的t检验，而且，居民收入的 情况。反之，若是在经济萧条时期，由于经济衰退、人们的收入水 回归系数为负值，这与定性分析得到的预期不符。因此，有理由认 平下降、失业率增加等原因，则房地产市场的需求减少，需求和供 为该回归模型存在多重共线性。 给失衡，存量供给的住宅增加，导致房价下降。 1．2多重共线性的处理 仅凭初步的定性分析，难以确定哪个宏观因素对房地产价格 由于初步选定的四个变量之间存在多重共线性的问题，所以 具有决定性的影响因素。所以本文选取厦门市1991—2006年的考虑将一些引起多重共线性的相关的自变量从模型中剔除，以缓 国内生产总值(GDP)、人口统计(POP)、人均收入(INCOM)、居解多重共线性问题。 民消费价格