专题七 房地产投资：区位、风险与投资领域分析课件.pptVIP

2007-9-20 天津师范大学 房地产经济学 专题七 房地产投资 区位、风险和投资领域的分析 第一节 区位理论与房地产投资 一、区位理论 区位的基本内涵： 狭义：指特定地块（宗地）的地理和经济空间位置及其与相邻地块的相互关系 广义：指人类一切活动，包括经济的、文化教育的、科学卫生的一切活动以及人们的居住活动的空间布局及相互关系 自然地理区位 经济地理区位 交通地理区位 区位理论：研究地块地理和经济空间位置分布、相互关系及其影响因素的学说。 主要的区位理论 二、城市地域空间利用结构理论 同心圆理论：城市各功能用地以中心区为核心，自内向外作环状扩展，共形成五个同心圆用地结构。 中心商业区 过渡地带 个人阶层住宅区 中产阶层住宅区 最高收入或通勤人士住宅区 扇形理论：各类城市用地趋向于沿主要交通线路和沿自然障碍物最少的方向由市中心向市郊呈扇形发展。 中心商业区 批发和轻工业区 低收入住宅区 中收入住宅区 高收入住宅区 多核心理论：城市土地利用过程中并非只有一个商业中心，而会出现多个中心。 中心商业区 批发与轻工业区 低收入住宅区 中收入住宅区 高收入住宅区 重工业区 卫星商业区 近郊住宅区 近郊工业区 三、房地产区位对房地产投资的影响 自然因素 社会因素 环境因素 经济因素 城市规划因素 第二节 房地产投资与风险分析 一、房地产投资及类型 房地产投资，是指房地产投资者为了获取预期的投资收益而不断地将资本投入到房地产开发经营领域及房地产金融资产上的经济行为。 房地产投资有时也指投入到房地产开发经营、中介服务、物业管理服务等经济活动中的资金。 房地产投资 住房抵押债券 房地产公司债券 投资类型： 根据投资方式： 直接的房地产实物投资 开发投资 置业投资 间接的房地产投资：也就是房地产证券投资，房地产投资者购买房地产证券，投资人得到的是利息 或股利，而不直接运用这些资本从事房地产的开发与经营，不对房地产的经营活动作 任何决策。 房地产投资信托（REITs）：从国际范围看，房地产投资信托基金（Real Estate Investment Trust,简称REITs）是一种以发行收益凭证的方式汇集特定多数投资者的资金，由专门投资机构进行房地产投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金。与我国信托产品纯属私募所不同的是，国际意义上的REITs在性质上等同于基金，少数属于私募，但绝大多数属于公募。REITs既可以封闭运行，也可以上市交易流通，类似于我国的开放式基金与封闭式基金。 房地产抵押贷款证券化：?MBS是指由房地产抵押贷款的发放机构将其所持有的抵押贷款资产，汇集重组成抵押贷款组群，经过担保或其他信用加强手段，以证券的形式出售给投资者的融资过程。一般情况下，发放机构将贷款资产出售给政府抵押机构或投资银行，再由其进行包装重组，以证券的形式将债权进一步出售给社会公众投资者。 房地产辛迪加（syndicate）：是国外房地产开发商广泛采用的融资方式。它是一个由一群被动投资者以有限合伙形式组成的投资房地产的实体。其组织由经理合伙人与有限合伙人组成。经理合伙人负责房地产的经营管理，负无限责任；有限合伙人享有所有权，不参与经营，以其出资额承担有限责任。辛迪加可以汇聚开发商自己无法获得的所需权益或短期资金，而且由于投资多极化、物业的选择和管理专门化，减少了风险，资金资源有限或缺乏投资经验的开发商也可以获得房地产投资的收益。 根据投资对象： 1.?地产投资：农地开发；市地开发（增量土地开发；存量土地开发） 2.?房产投资：商用房（含写字楼）；工业用房；住宅投资（普通住宅、公寓、别墅等） 房地产投资的特点 优点：特性 避税的好处 ? 信誉高 增值作用，抵抗通货膨胀的影响 缺点： 所需资金额巨大，而且回收期较长 变现能力差，流动性差 需要专门的知识和经验 风险较大? 房地产投资风险 风险是指投资的资本金或者投资的潜在收入发生损失的可能性。风险越大，收益越高。 房地产风险是指房地产投资过程中，某种低于预期利润，特别是导致投资损失的可能性。投资者所面临的收益不确定性就是所谓的风险。 房地产投资风险比较大 空间上的固定性 房地产投资规模大 房地产投资周期长 房地产市场有很强的区域性 房地产市场的不完全竞争性??? 系统风险和非系统风险：（区别） 系统风险：影响市场内所有投资项目，投资者无法控制的风险。例如：宏观经济因素、国家金融状况等。也称市场风险。通过投资组合（分散）也很难控制。 经济周期风险、利率风险、购买力风险、流动性风险、市场不充分风险、政治风险、自然风险 可用保险的方法加以规避 非系统风险：仅对市场内个别项目产生影响，可以又投资者控制的风险。例如：个别发展项目因素。建筑物业类型、地点等。又称个别