世联上海浦东新区大盘项目城市化规划设计与发展战略研究报告.pptVIP

新区大盘城市化战略研究 项目区位 项目技术经济指标 客户目标及限制条件 区域核心价值分析 与城市共享的五星级酒店，涉外医院，国际学校，市级大型超市，社区商业，文化活动中心 启动区策略 商业配套的开发原则 新浦江城 项目位于上海闵行区浦江镇，紧邻外环，距城市中心车行距离在20分钟，远期将有地铁六号线经过项目，但目前没有公交线路至此； 该项目是浦江板块的首先启动的房地产项目，浦江镇有良好的高起点规划，但目前周边城市配套匮乏； 项目首期面市正值对房地产影响最严重的一次新政显效。 总规模及分期 总占地1.8平方公里，总建面130平方米，邻里守望理念引导的规划布局形式； 总体容积率0.726，以中央河道为界，以北容积率在0.7以下，以南容积率在1.0以上； 商业配套约26 万平米； 办公配套约23 万平米； 总规模及分期 总占地1.8平方公里，总建面130平方米，邻里守望理念引导的规划布局形式； 总体容积率0.726，以中央河道为界，以北容积率在0.7以下，以南容积率在1.0以上； 商业配套约26 万平米； 办公配套约23 万平米； 启动策略－以中高端产品启动，奠定高尚大盘形象，以主流产品小高层回现。 华润.翡翠城——区域运营 项目整个地块被一湖、两河、三个公园层层环抱，104亩的住宅依托近600亩的公园展示区。 启动策略 420亩城市生态公园 华润.翡翠城——大门、入口广场、公园绿地、竹林 华润.翡翠城——湖面、道路、售楼处、样板房展示区 开放区－私密区的规划，开放自己的生活配套，部分开放景观配套，将自身纳入城市机理，克服边缘化的劣势。 社区配套与区域配套整合，形成配套体系 社区内配套体现社区特色，与片区配套形成差异，体现社区主题 景观主轴贯穿区社区内与社区外，在景观上与片区融合 波托菲诺围绕华侨城旅游商业核心，通过业主侨城卡系统，吸纳整个华侨城的资源体系 波托菲诺启动模式 波托菲诺的销售策略－纯水岸与天鹅堡交替销售，不断拉升天鹅堡价格 销售情况 案例总结 关于新区大盘的重要观点 案例总结－新区大盘盈利模式选择 案例总结－新区中低密度大盘战略发展模式 案例总结－新区中低密度大盘战略发展模式 新区大盘的客户演变规律 案例总结－开放社区，城市化战略的落实 案例总结－新区中低密度大盘启动模式 案例总结－新区中低密度大盘开发节奏 深圳－波托菲诺－第一居所为主的豪宅大盘 背景：华侨城片区的打造已经成功，波托菲诺定位于华侨城豪宅项目 问题：在华侨城区域内不属于资源最好的区域，临近北环，天鹅堡起价过高，资源和高层产品不足以支撑项目定位。销售速度较慢，价格无法达到预期，超越周边。 解决－开放－私密的社区规划，把自身融入城市体系 顶级产品与主流高层产品互动，提升物业价值 纳入侨城资源－营销构建侨城生活圈 地理位置：深圳西部，距中心区约4公里 定位：深圳市的顶级，国际豪宅区 特征： 公认的深圳顶级豪宅区 物业持续增值 住宅价格维持高端水平 商业、酒店、写字楼租金远高于普通住宅区水平，接近城市一级商圈水平 波托菲诺——基本情况介绍 总占地面积：88万平米 总建筑面积：108万平米 总容积率：1.23 开发商：华侨城集团 当前销售情况：除了天鹅堡二期III区未开工外，已推出的5个组团已全部售磬。 福田区 南山区 罗湖区 核心商业，办公区 深南大道 华侨城·波托菲诺 深圳市侨香路 燕含山 欢乐谷主题公园 商业街 中央试验学校 水岸会所 二期会所 高尔夫 商业 广场 广场 广场 开放空间 私密空间 居住区－ 波托菲诺 商业区 居住区 旅游区 文教 体育 居住区 波托菲诺 1 2 3 4 1km 5 6 7 8 9 10 1 华侨城小学、中学 生态广场 华侨城医院 沃尔马 世界之窗 西部市场 欢乐谷 东部市场 锦绣中华 民俗文化村 2 3 4 5 6 7 8 9 10 其他周边配套 沙河小学、白石洲中英文小学 幼儿园： 奥林匹克幼儿园、世纪村幼儿园 商场： 肉菜市场 邮局： 沙河邮局 银行： 农业、发展、建设、中国银行 医院： 华侨城医院 其他： 沙河高尔夫球会 纯水岸一期 2002.7 天一期 2001.7 天二期I 2003.12 天二期II 2004.6 待定 2005.6 纯水岸二期 2004.10 天二期III 2005.1 启动区的设置：最先启动的地块较大，并非资源最好，但依托最好的核心资源