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龙泉别墅项目市场研究与产品定位论证建议 竞争优势：区域稀缺、区位优势 产品形态：联排、叠拼、花园洋房、少量双 拼、独栋 市场销售概况：具有极大的市场价格想象空 间，去化速度快、是高端消费群体首选区域 主要特征： 　　河景、浅丘、大型景观、规模、品质、国际化、交通便捷、配套完善 主要特征：自然山林、浅丘山地、河流、高尔夫、近郊第一居所别墅。 主要特征：自然生态、成都人的避暑胜地、双遗产、度假、休闲、投资 　　　无疑，我们创造竞争优势的方向应该放在第２个梯度上深入。而从前面区域市场的深入分析可以发现，产品的竞争又存在着如下两个机会： 　　　１、产品线的竞争。区域产品主要以独幢、联排、双拼等为主，产品线相对单纯，那么是否意味着市场有一定的空白机会点存在呢？ 　　　２、同类产品的价值挖掘创造。同样一个山地别墅区域，同类型的别墅产品，在户型面积等市场层面和空间特色等建筑层面是否还有突破的空间呢？ 　　 　　　这就是本项目从竞争定位角度要解决的核心问题！ 　　　价值区域序列： 　　项目地理环境决定了项目在布局上要更强调地势的充分利用与地理价值提升。项目内 背靠东山延伸而隆起的山脊成项目内的高点，以高屋建瓴以观天下的气势，形成了项目在 地理特质上与其他周边项目最大的区别，所以建筑在其中的布局就将以东向依靠的东山和 项目东西向形成的山脊作为背负的“阴”，自然地顺应地形分布住宅。因此，区内山脊犹 如鱼骨，将成为景观中轴，绿树参天，将项目划分为两个组团，北组团和南组团。其中北 组团因溪谷曲折地形，又形成东北向和西北向两个高价值区域；南组团因地势高差带来的 价值差异形成坡地次高价值区域和平地提升价值区域，平地价值区域按是否临街进行价值 序列划分。 　　我们规划的依据将以该价值序列来分布不同的产品类型，同时不同的价值区域又各有 特色。如下图示： 　　１、原生山地别墅设计理念。充分利用地势高差巧妙创造空间层次的多样 性和室内功能的丰富性，犹如从自然山林中生长出来。建筑突破在空间特色创 造上。 　　２、朝向。以东山为靠山，鱼骨为脊，建筑拼接和排列的朝向尽量向外观。 在兼顾视野的同时，保障建筑室内空间有良好的通透性和采光效果。 　　３、建筑风格以新古典主义风格为基调进行材质与肌理优化，华贵大气， 尽可能创造独特的立面风格。 　　１、自然主义与西式庭院技法相结合，在园林规划上体现中国古典园林的造园 理念，以曲折隐藏以体现天人合一的理念。同时强调在主要景观节点特别是主入口 公共活动区域、别墅庭院等位置，采取西式庭院的技法，在自然的背景下体现尊贵 、精致、典雅的环境品质。 　　２、无论何种景观风格，务求园林视觉色彩上尽要满足现代生活所需的阳光、 温暖和生动，以此对应和协调建筑的隐藏风格。 　　３、建议项目山脊按景观中轴作为规划重点，以实现负阴的地理环境要求。 　　４、基于项目地理特点和产品特色创造的要求，建议建筑规划和景观规划同步 进行，以达到项目地理的充分理解与运用。 　　景观风格－英式自然主义、坡地田园风格的演绎 说明：　　 　　由于别墅类项目的产品设计非常关键，尚有大量工作需 要在思路和方向统一的条件下与发展商和设计师深入沟通后 方可定型。所以本提案之目的重在探讨思路，明确方向。 　谢谢聆听！ 露台花园 地面庭院 联排别墅建筑意境参考 联排别墅建筑意境参考 入户半开放式庭院 私密性后院 花园 4~5个 卧室数 5~6个 卫生间数 透天地下/半地下车库、功能房 其他附带空间 挑高空间 人行/车行分流入户 2+1 3+1 200~300 客厅 入户方式 建筑形式 面积区间 注：所有卧室均为带卫生间套房形式 半开发前庭 超大露台 私密后院 屋顶花园 独栋别墅设计建议 主卧室直出露台 层层退台 独栋别墅建筑意境参考 景观规划建议 户型规划建议 总平规划建议 配套规划建议 景观设计建议 景观设计风格参考 配套规划建议 户型规划建议 总平规划建议 景观规划建议 配套规划设计建议 项目配套规划原则 社区设施设备配套应着重生态、环保、安全等方面的功能性。 社区生活配套应注重尊崇感、品质感，并能符合高端社区普遍的配置要求。 配套规划设计建议 具体配套建议 住宅配套：分户集中供热系统（含地暖）、新风系统、分户净水系统、分户中央空调系统、智能安防系统 公共设施配套：业主会所（含咖啡厅、茶坊、健身中心、私人健康护理中心、康乐室等） 室内恒温泳池（附带小型水疗SAP）、微型高尔夫练习果岭 其他： １、为保障社区的纯粹，建议不再规划除会所外的其他商业。 ２、会所等公共配套设施尽量设置于小区入口临城市主干道区域。 xxx地产顾问 2009/12/03 户型 负1层 1层 御