帮正_山东淄博市房地产张店区项目市场调研报告14年_整体规划_市场研究_项目分析.ppt

金都花园·项目分析 优势分析（卖点）： 社区成熟，配套相对完善 远离城区价格相对便宜 在城市的主干道上，交通便利 劣势分析： 距离城区相对较远 社区周边配套不完善 交通不便利，公交车辆较少 五大片区平均价格一览 从价格上来看，西部和中心城区价格相对偏高，东部、南部、北部价格相对偏低，影响这些价格的主要因素就是区位、配套、交通、环境；相对来讲西部和中心片区的交通便利、配套设施齐全，西部片区顺应城市的发展潮流，中心城区发展相对稳定；这两个片区配套设施相对齐全，工作、生活、休闲、娱乐设施相对完善。东部、南部、北部三个片区配套相对于中心片区和西部片区相对不足，这是制约这些地区房地产价格的主要因素。 六、2011年房地产宏观状况 总况： 2011年一季度，全国房地产市场保持平稳开局，整体增长平稳，投资、销售保持平稳增长，新开工面积同比增速大幅回落，房地产贷款余额增速继续回落，房价环比出现下跌的城市数量增多。预计2011年全国房地产市场整体继续平稳回落，房价将重新进入下行通道。 2011年一季度，房地产调控政策整体延续了上一年的调控思路，但调控力度进一步加强。1月份，国务院颁布新“国十一条”，调整了住房税收政策和信贷政策，并要求各地公布2011年度的房价调控目标，同时对重点城市统一要求出台楼市限购政策，凸显了政府调控房价和稳定市场的信心和决心。 2月份，未出台限购政策的重点城市陆续出台了限购细则，限购力度有所加大。截止3月31号，全国657个城市中已有608个城市公布年度新建住房价格控制目标。大多数城市将房价目标设定在涨幅控制在10%左右，目标显得有些保守。但在中央进一步深化房地产调控的政策指引下，不排除未来部分政府会对房价控制目标进行修正。 （一）政策影响分析 从政策影响来看，随着近期保障、土地、金融、税收等一系列调控政策的出台，房地产市场出现了一些明显的变化，投资性需求明显下降，部分城市房价快速上涨的趋势得到遏制，房地产开发企业土地购置意愿有所下降。预计，随着各市限购政策的落实，全国各重点城市房屋成交量将会继续下降，房价将会在成交量下降3个月后出现较为明显的变化趋势。 2011年历次银行货币政策调控一览 　　1月14日，央行宣布提高存款准备金率0.5个百分点。 　　2月8日，央行宣布上调金融机构人民币存贷款基准利率0.25个百分点。 　　2月18日，央行宣布提高存款准备金率0.5个百分点。 　　3月25日，央行宣布提高存款准备金率0.5个百分点。 　　4月5日，央行宣布上调金融机构人民币存贷款基准利率0.25个百分点。 　　4月17日，央行宣布提高存款准备金率0.5个百分点。 　　5月12日，央行宣布提高存款准备金率0.5个百分点。 　　6月14日，央行宣布提高存款准备金率0.5个百分点。 小结：银行这些政策的提出会对房地产行业带来相当大的冲击，对于客户的购房意向也会产生相当大的影响。 2011年1-3月，全国房地产开发完成投资8846.4亿元，同比增长34.1%，增幅同比下降1.0个百分点。房地产开发投资占固定资产投资比重为22.4%。90平方米以下住房增速略有回落。1-3月，90平方米以下住房完成投资1802.4亿元，同比增长25.4%，增速较上年同期下降15.3个百分点。 （二）全国房地产市场运行情况 1、房地产开发投资保持平稳增长 分类型看，商品住宅完成投资6253.1亿元，同比增长37.4%，增幅比上年同期上升4.4个百分点，其中，经济适用房完成投资146亿元，同比增长8.8%；办公楼完成投资361.4亿元，商业营业用房完成投资1058.2亿元，同比分别增长19.1%、40.2%。 2、房地产开发到位资金增速回落，利用外资和自筹资金规模增速较快 2011年1-3月，全国房地产开发企业到位资金总计19268亿元，同比增长18.6%，增幅比上年同期下降42.8个百分点。其中，国内贷款3836.8亿元，增长4.4%，利用外资144亿元，增长45.2%，自筹资金7126.3亿元，增长27.2%，其他资金来源8161亿元，同比增长18.7%，其中个人按揭贷款回落5.3%。 　　与上年同期各资金来源的比重相比，自筹资金比重同比上升了2.5个百分点，其中自有资金比重上升0.5个百分点。其他资金来源上升了0.1个百分点，其中定金及预收款比重上升1.9个百分点，个人按揭贷款比重下降了2.7个百分点。国内贷款比重同比下降2.7个百分点。 3、土地购置面积增速加快 从购置土地面积看，1-3月，全国房地产企业共购置土地面积8180.8万平方米，同比增长32.7%，比上年同期上升2.7个百分点。全国土地购置费用为1555.4亿元，同比增长29.3%，与上年同期相比回落27.