压制美国楼市和经济的几个中长期因素.pdfVIP

No。ERN YAN。 一， 许 阴 (南开大学 经济学院，天津 300071) 1986～1989年美国的住房需求将远远少于其他年 文摘编号：1005—913X(2009)12—0094一CA 份，这种推算与房屋销量的实际变化基本吻合。 摘要：美国的房地产市场有其 自身的经济周期的变化 特征。本文从人 口结构的变化、住房 自有比率过高、调 上世纪年代初是美 国二战结束后婴儿出生的 整周期与大级别经济波动相叠加、美国家庭资产负债 高峰期 ，受此影响，美 国 1619岁人 口数量从 1980 表与收支平衡表的修复和按揭贷款利率面临中长期上 年代初开始进入下降周期 ，直到 1992～1993年达到 升压力等五个方面研究了这些因素与美国楼市和经济 底部。按上述方法估算，人 口因素导致的住宅需求 的关系。 下降周期应该从2002年开始 ，并在 2013年前后结 关键词 ：美国楼市；经济周期 ；中长期 因素 束。 中图分类号：F235．1文献标识码：A 2001年新经济泡沫破裂时，美国的新房销量已 文章编号：1005—913X(2009)12—0094—03 从 1991年的40万套上升到近 100万套，处于上升 段的时间接近 10年 ，远超之前几个周期 。但当时美 … ：譬 篱 奠 {艺 联储为提振经济实行了非常宽松的货币政策，带动 各国居民在房屋购买行为上都会呈现出某些特 抵押贷款利率大幅走低(图2)；且当时存货出清时间 征。根据美国劳工统计局的调查，美国居民房屋购 长期停留在历史平均水平之下，亦对房屋销售构成 买量最大的年龄段是 26岁～42岁，其中，37岁是购 正反馈作用。上述因素使得住宅需求进入下降周期 房的高峰期。这种购房年龄段的分布使得人 口结构 的时间晚了3年左右。 与住宅需求紧密相关，这也使得人 口结构的变化成 为房地产周期的重要驱动因素之一。 图1显示 ，1950～1980年美 国16～l9岁人 口数 量经历过两次下降过程，第一次发生在 1961～1962 年，第二次则在 1966～1968年之间。由于37岁是购 房高峰期，那么年龄段为 16～19岁的人群在 18～21 年后的购房需求是最旺盛的；如果 16～19岁人 口数 量在某个时点有所下降，那么 18～21年后的购房需 求也将少于正常年份。按此推算 ，1980～1983年 、 _ 新房销 量 (千套)—— l6—19岁人 口数 (千人) 累 晷晷 景荟誊容馨器誊誉善荟誉 … … … … 一 N 数据 来源 ：CEIC，Bloomberg 图l美国16—19岁人 口数量变化与住房需要 收稿 日期 ：2009—05—06 作者简介 ：许 硐(1986一)，女，北京人，硕士研究生，研究方向：金融学。 + … BEIlFA…N—GJ…ING北M 溺 拐点(图3)；2010年至 2030年 ，这部分人 1=1占比将 经济的冲击却通过衍生品市场成倍放大 ，进而加剧 从 66．8％下滑至 59．8％。这意味着在今后的2O多年 了经济调整的严重程度